Státní podnik Česká pošta si pronajímá prostory od společnosti, jejíž majitel je skrytý za offshory v daňových rájích. Osm podnikových poboček sídlí v budovách společnosti Immotel, jejíž vlastník je registrován na Kypru. Řetězec ovšem pokračuje dál, neboť kyperská mateřská společnost patří firmě z Lichtenštejnska. Miliony korun státního podniku tak ročně odtékají do neznáma, avšak zákonu to paradoxně nijak neodporuje.
Immotel, a. s., se pyšní celkem 66 areály, kde nabízí pronájem ve 124 budovách. Svým klientům pronajímá především administrativní, technické a kancelářské prostory, rozeseté po celé České republice. Společnost na trhu působí od roku 2007. Vznikla krátce předtím, než se přihlásila do tendru na prodej rozsáhlého portfolia nemovitostí, které v té době vlastnila Telefónica O2 Czech Republic, v současnosti známější jako poskytovatel telekomunikačních služeb O2. Jedním z předchůdců této společnosti byla SPT Telecom, státní telekomunikační společnost založená v roce 1993 v důsledku rozdělení Správy pošt a telekomunikací Praha na dva samostatné subjekty: Česká pošta a právě SPT Telecom.
Vedle Immotelu mělo na administrativní a technologické budovy o ploše více než 630 tisíc metrů čtverečních zálusk asi dvacet dalších zájemců, mezi nimi například stavební společnost Hochtief působící i mimo ČR nebo investiční skupina Penta, která mimo realit investuje i do finančních služeb či zdravotnictví. Immotel byl tedy na trhu vedle ostřílených investorů nováčkem. Telefónica si za kupce části svého nadbytečného realitního portfolia měla vybrat Immotel prostřednictvím společnosti BOHEMIA REAL ESTATE INVESTMENTS, s. r. o. (BREI).
Jak dokládá tisková zpráva, kterou BREI zveřejnila na svých webových stránkách, transakce vyšla na více než čtyři miliardy korun. Hospodářské noviny ale uvedly, že prodej podle analytiků proběhl pod cenou. Telefónica si mohla polepšit o dvě až tři miliardy. „Očekávali jsme, že prodej vynese přibližně 7,1 miliardy, zatímco účetní hodnota realit je okolo čtyř miliard korun,“ prohlásil analytik České spořitelny Radim Kramule pro Hospodářské noviny. Podle iDnes.cz měli někteří konkurenti nabídnout vyšší částky, například developerská firma Hochtief až 5,9 miliardy korun.
Peníze státního podniku mířící do neznáma
Z celkem 66 areálů rozesetých po více než 50 městech, které dnes patří Immotelu, sídlí Česká pošta v osmi z nich: Hořovice a Dobříš jsou ve Středočeském kraji, Rumburk a Litvínov v Ústeckém, Zlín a Uherský Brod v kraji Zlínském, Frýdlant na Liberecku a Vysoké Mýto na Pardubicku. Vedle České pošty si budovy Immotelu pronajímají i velké společnosti jako Česká pojišťovna, Kooperativa nebo T-Mobile. V nemovitostech Immotelu rovněž sídlí i drobní lokální nájemci rozesetí po celém Česku.
Nejmenší nájemné čtvrtletně platí poštovní pobočka v Hořovicích, něco přes 68 tisíc korun. Nejvíce naopak odvádí pobočka v ústeckém Litvínově: za tři měsíce zaplatí téměř 368 tisíc. V průměru si tak Immotel ročně přijde na téměř 700 tisíc korun od jedné pobočky. Od všech činí roční příjem více než 5,5 milionu korun.
Podle tiskového mluvčího ministerstva vnitra Ondřeje Krátošky se jedná výhradně o záležitost pošty, komu platí nájemné. Ačkoli je ministerstvo vnitra jejím zakladatelem a v dozorčí radě má dvě třetiny zástupců, Česká pošta je podle něj samostatná a řeší si všechny věci sama. Ministerstvo vnitra do jejího chodu vůbec nezasahuje.
„Státu to (tato situace, pozn. red.) nevadí. Stát s tím nemá nic společného. Zákon neříká, že má vnitro tyto věci kontrolovat. Pokud si státní podnik hospodaří sám za sebe, tak mu do toho žádná jiná instituce nemůže mluvit,“ shrnuje Krátoška. Podobně stát nemůže zasahovat do toho, v jakých pronájmech pošta sídlí, nebo zjišťovat, kde a za jakých podmínek pošta podniká.
Mluvčí České pošty Matyáš Vitík tvrdí, že smluvním partnerem České pošty je pouze společnost Immotel, nikoli další firmy, jež mohou tuto společnost vlastnit. V odpovědi na otázku, zda Česká pošta zná identitu konečného majitele Immotelu, se Vitík odvolal na svou předchozí odpověď: „Partnerem pro jednání o nájmech je ta strana, která s námi uzavírá smlouvu. V tomto případě tedy společnost Immotel. Ta je naším obchodním partnerem.“
Mimo záběr veřejných zakázek
Podle Jiřího Skuhrovce z analytické společnosti Datlab, jež se dlouhodobě zabývá veřejnými zakázkami, se závazek soutěžit skrze veřejné zakázky na nájmy nikterak nevztahuje. Nicméně „každý úřad je povinen takové výdaje vynaložit s péčí řádného hospodáře“. To podle Vitíka Česká pošta dodržuje. „Při sjednání nájmu postupujeme s péčí řádného hospodáře, tedy tak, aby pro nás byl nájem ekonomicky výhodný,“ dodává mluvčí Matyáš Vitík.
„Argumentovat péčí řádného hospodáře a kvůli tomu vypovědět smlouvu s firmou vlastněnou z offshoru, to bychom tu měli hodně výpovědí,“ podotýká Skuhrovec. Naopak Marek Chromý, vedoucí analytik české Transparency International, vidí problém spíše v etické stránce věci: „Z právního hlediska je vše v pořádku. Z etického úhlu pohledu se samozřejmě o problém jedná, neboť zde existuje důvodné podezření, že stát (pronájem neplatí stát, ale státní podnik, pozn. red.) platí pronájem a nemá přesnou představu o tom, komu ho vlastně platí.“
Čížkovi na pozadí dění
Bratři Jan a Petr Čížkovi figurují v řadě firem. Zatímco jméno Jan Čížek se po České republice objevuje ve více než stovce společností, z nichž některé mají takzvané virtuální sídlo v pražské ulici Švédská (stejně jako Immotel), Petr Čížek zastává funkce minimálně ve třiceti. Oba jsou od roku 2015 součástí struktury Immotelu.
Jan Čížek vystudoval ekonomii na Univerzitě Karlově, poté působil na pozici obchodníka s akciemi. Během své kariéry se věnoval i společnostem obchodujících s akciemi a jinými komoditami. Petr Čížek studoval na Národohospodářské fakultě VŠE a v roce 2007 založil investiční společnost BOHEMIA REAL ESTATE INVESTMENTS (BREI) zabývající se „středními až dlouhodobými investicemi“ do nemovitostí. Až do srpna roku 2008 byl i jejím stoprocentním vlastníkem. Oba jsou na stránkách BREI dosud vedeni jako partneři této společnosti.
Podle dobového tisku to byla právě společnost BREI, která si od Telefónicy zakoupila nepotřebné budovy. To samé se píše i ve výroční zprávě BREI. Naopak ve výročních zprávách Immotelu stojí, že transakci provedl Immotel. Stejnou informaci poskytla redakci investigace.cz i Denisa Ladka Morgensteinová, mediální zástupkyně Immotelu: „Telefónica si nás vybrala jako hlavního partnera prostřednictvím společnosti BOHEMIA REAL ESTATE INVESTMENTS.“ Dobový tisk se o Immotelu v kontextu s koupí majetku Telefónicy nezmiňuje. „BREI se účastnila mnoho výběrových řízeních v různých tendrech i oborech v ČR i zahraničí, ale nikdy nenabývala vlastní aktiva,“ doplňuje Morgensteinová.
Ještě v květnu 2008 byl podle obchodního rejstříku jediným společníkem BREI Petr Čížek. Už v roce 2007 ale Čížek podepsal smlouvu o převodu svého obchodního podílu společnosti BOHEMIA REAL ESTATE, která sídlí v Panamě, tedy v dalším z daňových rájů známých svými offshorovými společnostmi. BOHEMIA REAL ESTATE vlastní BREI dodnes.
Zastřešeno offshory
Jak už bylo řečeno, společnost Immotel vznikla v roce 2007. Její současná podoba se datuje od spojení původního Immotelu se společností Immotel Consulting, s. r. o. Majitelem posledně jmenované vždy byly offshorové společnosti. Nejprve ji vlastnila společnost v Panamě, po fúzi citovaných firem se vlastník přesunul na Kypr. Od té doby se nic nezměnilo a majitel v podobě kyperské offshorové společnosti IMMOTEL HOLDING LIMITED zůstává stále stejný. Nikdy tak nebylo transparentní, kdo za Immotelem vlastně stojí.
Kypr je přitom jednou ze zemí, která v roce 2022 uzavřela své registry skutečných majitelů společností. Stalo se tak na základě rozhodnutí Soudního dvora EU, jenž rozhodl ve prospěch dvou lucemburských podnikatelů, kteří podali žalobu na evidence skutečných majitelů, jež dle jejich názoru měly být v rozporu se základními lidskými právy. Informace o skutečných vlastnících sídlících na Kypru proto nejsou přístupné veřejnosti.
V obecné rovině je skutečný majitel ten, kdo v konečném důsledku vlastní nebo kontroluje právnickou osobu nebo její právnické uspořádání. angličtině se tato pozice označuje jako „ultimate beneficial owner“ neboli UBO. Pokud se skutečný majitel snaží svůj podíl ve společnosti zakrýt, může se „schovat“ za několik vrstev nastrčených osob – ředitelů, podílníků, ale i majitelů – nebo takzvaných správcovských firem. Až do listopadu 2022 měly být tyto informace veřejné na základě unijní směrnice proti praní špinavých peněz. Podle rozsudku Soudního dvora EU je ale tato směrnice v rozporu s právem na soukromý život a na ochranu osobních údajů. Možnosti rejstříky uzavřít využilo krátce po vynesení rozsudku hned několik států a mimo Kypr šlo například o Nizozemsko nebo Lucembursko.Kdo je skutečný majitel?
Ztraceno nejen v překladu
Řediteli kyperského IMMOTELU jsou podle kyperského obchodního rejstříku Katerina Chatzekosta a Georgios Kyrou, stejnou funkci ale oba zastávají v desítkách dalších offshorových společností. Nelze proto vyloučit, že se může jednat o takzvané nastrčené ředitele, kteří tuto činnost vykonávají jako svou profesi. Jediným společníkem kyperského IMMOTELU je podle informací z kyperského obchodního rejstříku společnost s názvem BOHEMIAN REAL ESTATE FOUNDATION, která by měla sídlit v lichtenštejnském Vaduzu.
Podle lichtenštejnského rejstříku ale žádná společnost s takovým názvem neexistuje. Jediná, jež se původnímu názvu uvedenému v kyperských dokumentech blíží, je BOHEMIAN ASSETS ESTABLISHMENT. Ta ale sídlí na totožné adrese, kterou uvádí i neexistující firma zapsaná v kyperském rejstříku, a jejími řediteli jsou Erek Nuener a Christa Burschowsky. Obě osoby figurují kromě lichtenštejnské firmy v celé řadě společností v Evropě i po světě.
Právě Nuener a Burschowsky jsou podle české Evidence skutečných majitelů (ESM) vlastníky českého Immotelu, a tedy i BOHEMIAN REAL ESTATE FOUNDATION. V ESM jsou zapsaní jako majitelé nepřímí, stejně jako předseda představenstva Immotelu Petr Čížek a předseda dozorčí rady Jan Čížek. Podle Denisy Ladky Morgensteinové, mediální zástupkyně české společnosti, jsou tyto čtyři osoby konečnými majiteli Immotelu. „Jiné majitele společnost nemá. V kontextu původní transakce tato offshorová struktura souvisela s mezinárodními ambicemi projektu, které se nenaplnily. Nyní je postupně nahrazována českou strukturou,“ shrnuje odpověď na otázky redakce ohledně toho, proč bylo pro Immotel výhodné spadat pod offshorovou společnost.
ESM rozlišuje dva druhy skutečných majitelů: přímý a nepřímý skutečný majitel. Pokud mezi skutečným majitelem a právnickou osobou není žádný prostředník, pak jde o přímého skutečného majitele. Za nepřímého skutečného majitele je označována fyzická osoba, mezi níž a právnickou osobou je jeden nebo více prostředníků. V případě Immotelu jsou tak Čížkovi nepřímí majitelé, protože jejich vlastnická struktura mezi nimi a českou firmu staví několik offshorových firem.Přímý a nepřímý majitel
Podle dokumentů, které má redakce k dispozici, jsou Nuener a Burschowsky řediteli lichtenštejnské společnosti. Pozice nepřímého skutečného majitele se s pozicí ředitele, případně zástupce představenstva, nevylučuje. V těchto dokumentech ale vlastnický poměr nebyl potvrzen ani vyvrácen.
Evidenční povinnost v ESM spadá podle českého práva na všechny právnické osoby se sídlem na území ČR a zapsání do evidence je možno provést skrze rejstříkové soudy nebo notáře. Je možné využít mechanismus „automatického průpisu“, při němž se údaje do evidence zapisují automaticky z veřejných rejstříků a registrů.
Podle zprávy Transparency International (TI) z roku 2022 proto nejsou údaje v ESM místy aktuální. Ať už proto, že rejstříkové soudy nestíhají aktuální údaje evidovat, nebo proto, že soukromé společnosti zapomínají, že na ně spadá povinnost hlásit případné změny. V dubnu 2022 nebyly dostupné informace o skutečném majiteli celkem u více než sta tisíc subjektů z celkových téměř 800 tisíc.
Proč vlastnit nemovitosti přes offshore?
Vlastnit v Česku nemovitost přes společnost zapsanou v netransparentních jurisdikcích nebo v daňových rájích může mít různé důvody. „Nemovitosti mohou sloužit k ukrytí bohatství jako alternativa k bankovním účtům, u kterých se v posledních letech zvýšila transparentnost,“ vysvětluje ekonom Petr Jánský. Daňové úřady jednotlivých zemí si od roku 2017 automaticky vyměňují informace o bankovních účtech. To ale neplatí pro „fyzické“ statky – a tedy ani pro nemovitosti.
Jako příčinu takového typu vlastnictví Jánský obecně vidí „příležitosti pro daňové úniky, vyhýbání se sankcím nebo praní špinavých peněz“. Vůbec nejdůležitější výhodou offshorů je anonymita – pokud má firma neznámého vlastníka, lze jen těžko ověřit, zda finance, kterými disponuje, nepocházejí z nelegální činnosti nebo od sankcionované entity.
Vzhledem k tomu, že v Česku byla nedávno zrušena daň z nabytí nemovitosti, zmizel jeden z důvodů, proč vlastnit nemovitost přes firmu – ať už offshorovou, nebo ne. Pokud totiž firma vlastnila nemovitost, nemusela být předmětem prodeje nemovitost, ale celá firma, na což se daň z nabytí nemovitosti nevztahuje. To, že někdo vlastní nemovitosti přes offshorové firmy, není samo o sobě nic špatného – právě anonymita, kterou společnosti v netransparentních jurisdikcích poskytují, může být kýženou výhodou například pro celebrity, jež se chtějí vyhnout zájmu veřejnosti.
Evropská výzkumná společnost Tax Observatory publikovala výzkum offshorového vlastnictví nemovitostí z několika zemí světa. V rámci Evropy shromáždili částečná data výzkumníci z Německa, Francie, Norska a Spojeného království. Autoři studie upozorňují na fakt, že realitní trh je k tokům peněz nelegálního původu náchylný, ať už se jedná o nákupy nemovitostí skrze firmy sídlící v netransparentních jurisdikcích, nebo o investice do realit v těchto zemích.
Ze studií, které jsou do výzkumu zahrnuty, ohledně Francie vyplývá, že v roce 2009 vlastnili tamní nerezidenti prostřednictvím offshorů 1,5 % nemovitostí určených k bydlení, což je oproti předešlým rokům nárůst. Zároveň výzkum uvádí, že kupní cena, kterou za nemovitosti cizinci zaplatili, je zhruba o třetinu vyšší než obvyklá tržní cena. Zdat německých spolkových zemí je zřejmé, že 4 % z analyzovaných korporátních vlastnických struktur končí v tajnůstkářských jurisdikcích a není možné vystopovat majitele těchto firem. Ze zahraničních firem, jež vlastní nemovitosti v Norsku, bylo zhruba 30 % offshorů. V případě Francie, Německa i Norska pocházejí nejčastěji používané offshory z Lucemburska, následuje Švýcarsko, Irsko a Nizozemsko. Podíl nemovitostí vlastněných přes offshory ve Velké Británii „rapidně narůstal“ mezi lety 2005 a 2019. Zároveň jsou k nákupům britských nemovitostí používány především offshory, které sídlí na Britských Panenských ostrovech nebo na Jersey.
Z dat vyplývá také fakt, že netransparentní a nepřístupné rejstříky majitelů nemovitostí znemožňují jakoukoli snahu o komplexní zmapování. Samotní autoři studie uvádějí, že právě anonymita, kterou offshorové firmy poskytují, je při podobných průzkumech největším problémem. Pro Česko podobný výzkum neexistuje. Z dat, jež má investigace.cz k dispozici, je ale zřejmé, že offshorovými vlastníky firem, které v Česku vlastní nemovitosti, jsou nejčastěji společnosti z Kypru, Lucemburska a Nizozemska.
Autorky textu: Kamila Plzáková
Autorka úvodní grafiky: Lenka Matoušková