Komu patří Česko: Zedníkovy majetky v Mostě. Nákup bytů jako způsob, jak si vydělat?

Vlastní stovky bytů jak sám, tak i se svým společníkem a ženou. Vnímá to jako investici i způsob, jak se zajistit na důchod. Jan Zedník v průběhu let investoval do levných bytů na Mostecku. Není ale jediný, podobných majitelů, již tuto investiční příležitost využili, je v okolí Mostu víc. Jana Zedníka ale jeho podnikání stálo kariéru v politice, když ho média označila za obchodníka s chudobou. Odborník Jan Černý z organizace Člověk v tísni se na problematiku ovšem dívá trochu jinak.

„Náš kalkul byl čistě příležitost na trhu. Levné nemovitosti jsou ideální investiční příležitost na tvorbu hodnoty,“ vysvětloval v roce 2018 Jan Zedník, proč ho napadlo začít kupovat levné byty.

Se svým podnikatelským partnerem Miroslavem Kodadou má i další společnosti zaměřující se na trh s nemovitostmi. Firma KTZ Realinvest, s. r. o., se podle rejstříků zabývá „nákupem rezidenčních nemovitostí za účelem pronájmu“. Podnikatelé provozují také firmu KZR RealConsult, s. r. o., a v rámci společnosti Laterem Group nabízejí levné rekonstrukce bytů.

Podle studie společnosti Dataligence je v Česku celkem 223 tisíc investičních bytů, které vlastní 71 tisíc lidí. Jde asi o deset procent všech bytů v Česku, přičemž studie za majitele investičních bytů považuje fyzické osoby, jež vlastní více než tři bytové jednotky.

Investiční byty v Mostě

Zedník si podle svých slov na nákup bytů vzal hypotéky na 30 let ve výši 24 milionů korun. Za tyto peníze si pořídil byty v místech, kde o ně nebyl zájem, protože se nacházely například v sociálně vyloučených lokalitách. Nemovitosti, jež Zedník vlastní sám či se svou firmou Kodada & Zedník Reality, s. r. o., jsou v  Mostě, v Litvínově či v Obrnicích a v okolí těchto měst.

Jan Zedník se k celé situaci vyjádřil na svém facebookovém profilu v roce 2018. V příspěvku napsal, že nájemné v jeho mosteckých bytech dosahuje průměrně nižších hodnot, než jaké byly v lokalitě obvyklé. O byty se prý staral a investoval do jejich oprav. Web iROZHLAS.cz informoval, že Zedníkova nájemnice z Obrnic v roce 2018 platila za byt velikosti 3+1 celkem 11 500 korun měsíčně. To byl prý tehdy v daném místě standardní nájem.

Zedník řekl serveru Lidovky.cz, že z bytů 3+1 či 4+1 má jeho realitní společnost měsíční výnos z jednoho nájemného zpravidla okolo tří až tří a půl tisíc korun. „V průměru náš výnos, pokud nájemníci zaplatí, činí 2  700 korun,“ uzavřel.

Spolupracovnice Agentury pro sociální začleňování Tereza Dvořáková zpracovala v roce 2017 studii o bydlení v Mostě. Mapovala vlastnictví bytů v sociálně vyloučené lokalitě pojmenované Stovky, nacházející se v centru města. Až 37 % majitelů těchto bytů tehdy mělo bydliště mimo Most. Dalších 20 % vlastníků sice v Mostě bydlelo, ale na jiné adrese než v  dané nemovitosti. V  této lokalitě tak bylo pronajímaných 57 % bytů. Podle zmíněné studie byla mezi realitními kancelářemi, jež vlastnily bytové jednotky ve Stovkách, i firma Kodada & Zedník Reality.

Studie z roku 2020 pak informovala, že město Most nedisponuje dostatečným bytovým fondem. Mezi poskytovatele sociálního bydlení patřili soukromí vlastníci, realitní kanceláře, společnosti, spolky a město Most. Více než polovinu využívaných sociálních bytů zprostředkovávali privátní majitelé.

„Situace s byty v Mostě je dána i vývojem po roce 1989,“ vysvětluje Jan Černý z Člověka v tísni, který situaci dlouhodobě sleduje. Když po revoluci podniky na severu Česka procházely restrukturalizací, podnikové byty se nabídly obcím a lidem k odkoupení. Obce a města pak řešily, zda se kvůli nutným opravám bytového fondu zadluží, a nakonec se rozhodly pro privatizaci. „Obce nebyly schopny panelová sídliště udržovat a opravit. Nějak se rozhodly a dnes jsme tedy v situaci, kdy je hodně bydlení ve vlastnickém módu a státu nezbývá, než uplatňovat různé brzdy a kontrolní mechanismy na to, aby na tom někdo příliš nevydělával,“ vysvětluje situaci Černý.

„Nedělám nic nelegálního ani nepoctivého“

V létě před pěti lety publikovala novinářka Jana Klímová na webu iROZHLAS.cz článek, v němž Jana Zedníka popisuje jako „obchodníka s chudobou“. Podnikatel skoupil desítky bytů v oblastech, kde podle Klímové mnoho obyvatel žilo ze sociálních dávek. V té době vlastnil, jak uvedl server iROZHLAS.cz, až 116 bytů v Mostě a Obrnicích. Nemovitosti mu vynášely asi 320 tisíc korun měsíčně. V článku se píše, že až dvě třetiny jeho nájemníků žily ze sociálních dávek.

Podle webu A2larm si Jan Zedník část bytů koupil od mosteckého družstva Krušnohor, a to za ceny okolo sta tisíc korun za jeden byt. Z údajů Českého statistického úřadu vyplývá, že v letech 2016 až 2018 byl Most okresem s nejlevnějšími byty v celé republice.

V úvodním textu projektu Komu patří Česko investigace.cz zmínila, že Zedníkova firma figuruje i v kauze spojené se Stavebním bytovým družstvem Krušnohor. V článku citovaný Lubomír Gomboš, který v Mostě také vlastní několik bytů, zjistil, že právě toto družstvo v Mostě prodávalo stovky bytů za nižší než tržní cenu, a to specifické skupině podnikatelů z oblasti realit. Gomboš sestavil tabulku se seznamem rozprodeje bytů Krušnohoru, čítající skoro 400 položek. Sedmdesát čtyři bytů z této tabulky patří Janu Zedníkovi, jeho podnikatelskému společníkovi Miroslavu Kodadovi či jejich společnosti Kodada & Zedník Reality, s. r. o.

Zedník v roce 2018 reagoval na text novinářky Klímové tím, že ve vyloučených lokalitách se snaží vybírat nájemníky nejen podle toho, jak jsou schopni uhradit nájem, ale i jak se k danému místu chovají. O lidech platících nájem z dávek mluvil jako o rizikovějších nájemnících.

Podnikatel tehdy pracoval jako asistent Jiřího Pospíšila v Evropském parlamentu, kde se zabýval třeba ochranou spotřebitele. Na místo ho měla doporučit bývalá europoslankyně Andrea Češková z ODS, se kterou má Zedník firmu European Business Studies Institute, s. r. o., byť není jasné, co tato firma dělala a zda vůbec někdy byla aktivní. Poté, co se v médiích objevily články o jeho bytech, Pospíšil ukončil se Zedníkem spolupráci. Zedník byl navíc v letech 2014 až 2018 zastupitelem za ODS ve městě Deštná na Jindřichohradecku. Býval i předsedou jedné z místních organizací ODS v Jihočeském kraji. Po kauze s byty pozastavil členství ve straně a stáhl i svou kandidaturu v komunálních volbách.

V již zmiňovaném příspěvku na Facebooku Zedník před pěti lety ke kauze řekl, že do bytů začal investovat předtím, než se stal Pospíšilovým asistentem. Podle svých slov navíc kupoval byty „ve všech částech měst, ne jen v  lokalitách označených za sociálně vyloučené“. „Nedělám nic nelegálního, ani nepoctivého,“ prohlásil Zedník v rozhovoru pro web Lidovky.cz a  dodal, že nemůže být spojován s nekalými praktikami některých vlastníků. Většina jeho bytů prý byla v nevyloučených lokalitách a kromě Mostecka také v  Praze a na Jindřichohradecku. „Byznys s  chudobou vnímám tak, že zneužívám systém, mám nad tržní nájemné a je mi absolutně jedno, co se děje s tou lokalitou. Ale mně to není jedno.“

Redakce investigace.cz se na Jana Zedníka obrátila s žádostí o komentář či bližší vysvětlení ohledně jeho podnikání. Podnikatel nejdříve komunikoval mimo záznam, pak se ale odmlčel a nakonec se rozhodl, že ke kauze se už nadále vyjadřovat nebude.

Nejde jen o obchod s chudobou

I když média Jana Zedníka kritizovala za obchod s  chudobou, ředitel sociálních a  vzdělávacích programů organizace Člověk v  tísni, Jan Černý, se po medializaci tohoto případu snažil ve svém článku vysvětlit, že celá kauza je mnohem složitější.

Podle něj byly totiž pro chudé rodiny mnohem horší například exekuce a  celý vymáhací průmysl, lichváři, či samotný fakt, že některé z  těchto rodin na ochranu a  podporu od státu ani nedosáhnou. „Politici pak hrají s  oblíbenou kartou ‚vyženeme potížisty z města’ místo toho, aby zajistili regulaci drogové scény, omezili hazard, represi dali nějaký udržitelný význam, podporovali prevenci a zařídili co nejlepší vzdělávací systém ve městě,“ upozornil tehdy Černý.

Před pěti lety Černý také poukázal na to, že pro zajištění bydlení je zásadním nástrojem sociální podpora. Myslí si, že je nesmysl řešit zneužívání doplatku na bydlení tím, že se rodinám peníze na bydlení vezmou. „Bezhlavě tematizovat vše spojené s bydlením chudých jako obchod s chudobou pomáhá politikům destruovat finanční pilíř, na kterém sociální bydlení v ČR musí i nadále stát.“

Redakce investigace.cz se Černého ptala, jak kauzu okolo Jana Zedníka zpětně vnímá. Odpověděl, že důvodem jeho tehdejší reakce byla jak negativní pověst sociálních dávek, tak i ostřelování sociálního systému ze strany politiků. „Souvisí to trochu s tím, jak se u nás o sociálním státu přemýšlí, zejména před volbami. Že tu vlastně není moc jiných témat, než kdo nám ujídá z toho společného koláče.“

Mimo to se chtěl Černý i vymezit vůči „honu na pana Zedníka“. „Převládal narativ, že někdo, kdo obecně pronajímá bydlení a vydělává na tom, dělá něco špatného. Obchod s chudobou byl taková zkratka, která nic neříkala o tom, jaké byly náklady konkrétního majitele na konkrétní nemovitost. On to koupil s nějaký záměrem, splácí hypotéku nebo investoval peníze do rekonstrukce,“ vysvětluje Jan Černý a dodává: „Nedá se plošně říct, vlastníci bytů, v nichž bydlí lidé, kteří se třeba dostanou do stavu nezaměstnanosti a stát jim přispívá na nájem, jsou obchodníci s chudobou. Zároveň nepopírám, že tu je předražené bydlení, kdy stát nedostává za své peníze přiměřenou hodnotu.“

Už před pěti lety Černý ve svém článku vysvětloval, že sociální podpora plynoucí přes příjemce dávek k majitelům nemovitostí není zas tak vysoká. Situace 48 tisíc domácností byla podle něj taková, že potřebovali pomoci se svým rozpočtem doplatkem na bydlení. „Necelých 9 tisíc doplatků bylo vypláceno před rokem na ubytovny, necelé 4 tisíce do domovů pro zdravotně postižené. Majitelům bytů přistály na účtu doplatky ve 33  tisících případech. Majitele těchto 33  tisíc bytů nejde bez dalšího onálepkovat jako obchodníky s  chudobou,“ upozornil Černý. Dodal, že i  mezi nimi je přesto mnoho lidí s  pochybným přístupem, nabízejících špatné byty s vysokými nájmy nebo vymáhajících po rodinách bezdůvodně peníze navíc.

Podle Černého i v současnosti nevydává stát na dávky zas tak moc peněz. „Je to zhruba tolik, kolik stojí dva kilometry obchvatu okolo Prahy ročně.“ Nepočítáme-li podpůrná opatření zavedená kvůli epidemii covidu-19, růstu cen energií nebo válce v Ukrajině, výše dávek od doby, kdy byl ministrem práce a sociálních věcí Jaromír Drábek, klesá, upozornil Černý. „Může se zdát, že dávky jsou nastavené vysoko, ale když se podíváte na skladbu bydlení a nájmu, část tvoří energie a část pak náklady, které jdou vlastníkům nemovitostí. Z toho se skládá ta kompenzace.“ Jan Černý je proto přesvědčený, že důležité je řešit nejen nájem, ale také energetickou bilanci konkrétního příjemce dávek.

Zákon o podpoře v bydlení

Ústavní soud letos v červnu poukázal na to, že v Česku výrazně chybí zákon o sociálním bydlení. Jak upozornil server A2larm, podobný zákon se u nás řeší už několik let. Jeho další návrh momentálně chystá Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo práce a sociálních věcí. Zákon o podpoře v bydlení i další opatření mají zajistit lepší dostupnost bytů a pomoci lidem, které nedostatek bytů zasahuje nejvíc. Změny mají zahrnovat také finanční či právní podporu, kontaktní místa podpory bydlení v obcích nebo systém garancí pro pronajímatele. Vzniká také cenová mapa, aby obce věděly, z jaké hodnoty nájmu vycházet.

„Pokud tedy zákon projde v současné podobě, může zásadním způsobem přispět k řešení bytové nouze a krize bydlení v Česku,“ vyhodnotila návrh zákona iniciativa Za bydlení, jež sdružuje experty z organizací pomáhajících potřebným, ale i akademiky věnující se tématu bydlení. Součástí skupiny je také organizace Člověk v tísni. „Změny sledujeme a snažíme se přispívat naší expertní zkušeností z terénu. Naše pohledy tam jsou nějakým způsobem obsažené,“ okomentoval situaci Jan Černý.

Když se mluví obecně o podpoře v bydlení, Černý si myslí, že je důležité zmínit i další příspěvky, které se právě bydlení týkají, jako je třeba podpora stavebního spoření nebo další peníze, jež jdou do úsporných opatření. „Musíme se dívat na celou šíři, ne se jenom soustředit stále na ty nejslabší — na to, zda stát někomu dá peníze, ale kdo ví, jestli si je ten člověk zasloužil. U stavebního spoření se tato debata nevede. Honit pořád někde ty nejzranitelnější, zejména ve spojení s politikou, je nešťastné řešení.“

„Důstojné bydlení pro slušné nájemníky“

Za pět let, které od kauzy uplynuly, stihl Jan Zedník nakoupil další byty. Zmíněná společnost KTZ Realinvest, s. r. o., kde figuruje kromě Zedníka také Miroslav Kodada a David Tenora, nakoupila v minulém roce sto bytů ve Varnsdorfu. Firma chce údajně místu vrátit klid a vytvořit tu „důstojné bydlení pro slušné nájemníky“. Obchodování s chudobou společnost odmítá.

David Tenora, jeden z jednatelů společnosti, pro web města Varnsdorf řekl, že došlo k rozvázání nájemních smluv na byty pro pracovní agentury a v minulém roce se postupně obměnili nájemci. „I na úkor výnosu z pronájmů jsme ukončili nájemní vztahy s nepřizpůsobivými nájemci.“ Firma chce byty postupně zrekonstruovat a spojit, aby vytvořila bytové jednotky o velikosti 2+1 či větší. Nájem ve starších garsonkách začíná na 2 500 korunách, kompletní náklady na bydlení se prý mohou dostat pod šest tisíc korun měsíčně. Zájemci o bydlení tu ale procházejí pečlivým sítem, který firmě obstarává realitní kancelář EU — Grand, s. r. o. O nájemnících zjišťují informace, aby vyloučili příliv „sociálně nepřizpůsobivých lidí“.

 

Autorka textu: Mahulena Kopecká
Autorka úvodní grafiky: Lenka Matoušková