Jak spolu souvisejí nedostupnost bydlení a skupování bytů jako investice? Co s rozvojem českých měst udělají výrobní a logistické parky? A kolik metrů čtverečních takové plochy vůbec zabírají na okrajích měst? Kdo jsou největší vlastnící bytů, domů a dalších staveb v Česku? Kdo jsou cizinci skupující celé developerské projekty? A co když vůbec nevíme, kdo je vlastníkem? Na tyto otázky jsme se zaměřili v rámci novinářského projektu Komu patří Česko.
Kdo má nejvíc nemovitostí v Česku?
Mezi největší majitele staveb v Česku rozhodně patří České dráhy se svou sítí nádraží. Velkými vlastníky jsou také obchodní řetězce, například Lidl, Kaufland, Billa, Penny, Albert či Tesco, ale i skupina COOP (Svaz českých a moravských spotřebních družstev), která provozuje prodejny pod názvy Coop, Jednota, Tuty či Konzum. Jak se obchodní řetězce šířily nejen Českem, ale také dalšími postkomunistickými státy, Slovenskem, Maďarskem a Polskem, přiblížíme díky loni vydané studii Thirty years of retail transformation in V4 countries (Třicet let transformace maloobchodu v zemích V4), na níž se podíleli akademičtí pracovníci z univerzit v Brně, Bratislavě, Varšavě a maďarského Miškovce.
„Vzhledem k neexistenci regulačních mechanismů z hlediska urbanistického projektování či územního plánování se nadnárodním obchodním řetězcům otevřela možnost prakticky bezproblémové expanze na český trh, čehož tyto podniky bohatě využily. Od poloviny minulého desetiletí lze hovořit o fázi konsolidace, kdy největší společnosti posilují své pozice na maloobchodním trhu, přičemž se dynamika jejich růstu snižuje, někteří významní hráči české prostředí opustili a trh se postupně stabilizuje. Tato etapa ještě není zcela dokončena,“ popisuje situaci vzhledem k rozvoji měst zmíněná studie.
Průmyslové parky rostou
Zatímco budování obchodních center je v Česku už za zenitem, rozvoj průmyslových, logistických a výrobních parků za městy pokračuje. Objem těchto prostorů se mezi lety 2011 a 2021 více než zdvojnásobil, momentálně se nabízí k pronájmu plocha větší než 11 milionů čtverečních metrů. Mezi vlastníky průmyslových parků kraluje společnost CTP Invest, kterou spoluvlastní nizozemský podnikatel Remon Vos, jenž se do Česka přestěhoval v 90. letech. Pětici největších majitelů dotvářejí firmy Prologis Czech Republic, P3 Logistic Parks, Accolade Holding a VGP – industriální stavby.
Těchto pět subjektů vlastnilo na začátku letošního roku 7,5 milionu m², tedy zhruba tři čtvrtiny rozlohy všech průmyslových parků. Poptávku zvýšila pandemie covidu a s ní spojený rozvoj e-commerce. Nájemné těchto prostor v Česku v posledních letech prudce narostlo, ve většině místních regionů průměrná cena nájmu momentálně přesahuje hranici pěti eur za metr čtvereční, vyšplhala se tedy na podobnou částku, za kterou jsou pronajímány průmyslové a logistické objekty například v sousedním Sasku. Výstavba průmyslových parků ale ničí krajinu, zvyšuje dopravní zatížení a má i sociální dopady. Často ji proto provází odpor lidí, kteří žijí v blízkém okolí.
Nájemních bytů ubývá
Češi se vyznačují tím, že rádi bydlí ve svém. Z pravidelného sčítání lidu, domů a bytů, které provádí Český statistický úřad, vyplývá, že tento trend pokračuje. Mezi roky 2011 a 2021 nadále klesal počet domů a bytů ve veřejném (obecním a státním) a družstevním vlastnictví. Ve vlastním domě bydlelo v roce 2021 podle sčítání přes 38 procent lidí, v bytě v osobním vlastnictví bezmála 30 procent, v pronájmu zhruba 19 procent osob, v družstevním bytě něco přes 6 procent lidí a necelých 6 procent spadá podle statistiků do kolonky „jiné formy užívání bytu“.
Velký podíl vlastnického bydlení a klesající počet veřejných a družstevních bytů v Česku má své příčiny a následky. Mluvíme o nich v rozhovoru s Martinem Luxem ze sociologického ústavu, který se socioekonomii bydlení věnuje skoro čtvrt století a nedávno stál u vzniku platformy NájemPlus, která má podporovat dlouhodobé a bezpečné nájemní bydlení.
Největším poskytovatelem nájemního bydlení v Česku je švédská společnost Heimstaden, jež podle svých webových stránek spravuje téměř 43 tisíc nájemních bytů, a to především v Moravskoslezském kraji. Firma Heimstaden se v roce 2020 stala majitelem exkluzivního balíku bytů kdysi vlastněných Ostravsko-karvinskými doly (OKD). Díky privatizaci je poté získala společnost RPG Byty od mateřské firmy spoluvlastněné podnikatelem Zdeňkem Bakalou, která je v roce 2004 koupila spolu s těžební společností OKD.
Společnost RPG Byty se sice zavázala, že byty nabídne přednostně nájemníkům za lepší než tržní ceny, nakonec k tomu ale nedošlo. Tento fakt vyvolal na Ostravsku velké emoce, Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ tehdy dokonce tvrdilo, že jde o další krok k dokončení „podvodné privatizace“. Společnost Heimstaden začala nakupovat byty také v Olomouckém, v roce 2023 i v Plzeňském kraji a koupila i několik desítek nových bytů v pražských Holešovicích.
Druhým největším investorem na poli nájemního bydlení je společnost CPI BYTY, které patří přes 12 tisíc bytů v patnácti městech Česka. Tato firma je spojena s podnikatelem Radovanem Vítkem, jedním z největších vlastníků kanceláří, obchodních domů a hotelů v Česku. Realitní skupina CPI miliardáře Vítka má ambici stát se předním hráčem na pražském bytovém trhu s projekty ve Vysočanech, na Žižkově, v Zahradním městě a v největším pražském brownfieldu Bubny-Zátory.
Právě kolem nezastavěné plochy Bubny-Zátory mezi Holešovicemi a Letnou se léta vedly mezi občany, městem a vlastníky pozemků (mimo jiné i s CPI Radovana Vítka) spory o to, jak má její nové využití vypadat. Bezprizorní plochy uprostřed měst budí emoce, jejich revitalizace je dlouhodobý a komplexní projekt, při němž je třeba koordinovat velké množství protichůdných zájmů a různorodých aspektů. Také tomuto tématu se v rámci projektu Komu patří Česko věnujeme.
Mezi velké majitele domů a bytů patří i družstva, bytové družstevnictví má v Česku téměř stopadesátiletou historii, jednu z nejdelších na světě. K největším bytovým družstvům náleží mostecký Krušnohor. Příběh, jak se Krušnohor stal správcem zhruba třiadvaceti tisíc bytů a v tomto směru předstihl i dlouhodobého lídra, pražské družstvo Pokrok, je jedinečný. Vedlo k tomu propojení družstevního majetku, politické moci a mediálního vlivu. O Krušnohoru si můžete přečíst v našem textu Družstevní Rybafert na severu.
Pozoruhodné příběhy
Česko je skutečně zemí příběhů – namátkou pár příkladů. Společnost Immotel má v Česku přes sto dvacet budov, většina z nich před revolucí patřila státní Správě pošt a telekomunikací, pak přešla na Telefónicu O2 Czech Republic, od které je v roce 2008 koupil právě Immotel. V devíti z nich má sídlo státní Česká pošta, od Immotelu si je pronajímá. Jeho majitel je přitom skrytý za offshorovými společnostmi v daňových rájích, mateřská společnost se nachází na Kypru, vlastní ji firma z Lichtenštejnska.
Nejsnazší způsob, jak zhodnotit pozemky, je změnit je z orné půdy na stavební parcely. Právě o takovou změnu územního plánu usilovala v Černolicích kousek od Prahy firma Altstaedter Investment. Tyto snahy provázela řada pozoruhodných událostí, firma Altstaedter například požádala soud, aby obci přidělil opatrovníka, protože zastupitelé, kteří změnu nechtějí, jsou nesvéprávní. Soud jejich žádost pochopitelně zamítl. Když firma se snahou změnit územní plán neuspěla, začala se s obcí soudit alespoň o vrácení desetimilionového sponzorského daru. Část pozemků zároveň převedla na jinou firmu, která teď usiluje o to, aby na nich vyrostla skládka odpadu. Černolice nejsou zdaleka jedinou obcí, kde Altstaedter Investment v nemovitostech podnikal.
Jedním z větších majitelů budov je také česká firma European Data Project, která se sesterskou společností NOVOMATIC AG z Rakouska zabezpečuje vývoj a výrobu výherních hracích přístrojů a herních systémů, kterých má k dnešnímu dni na kontě více než čtyřicet pět tisíc. Jednatelem European Data Project je od jejího vzniku Alois Slezáček, jenž v 80. letech do Rakouska emigroval. Nemovitosti, jež zmíněná firma vlastní, jsou využívány především jako herny, kasina či závody podílející se na výrobě herních automatů. Jde o jednoho z největších zaměstnavatelů v regionu a na seznamu největších zaměstnavatelů v Česku je tato firma na 54. místě. A zatímco Novomatic je v Rakousku zapleten do kauzy v nejvyšších patrech politiky, Alois Slezáček v Česku hlasitě vystupoval proti zákonu o hazardu.
Celkem překvapivá je skutečnost, že mezi větší majitele budov patří také Rybářství Třeboň Hld. a.s. Tato jihočeská firma obhospodařuje nejen téměř pět set rybníků, kde ročně vyloví přes tři tisíce tun ryb, ale podle výroční zprávy má i významné příjmy (přes padesát milionů korun ročně) z pronájmů. Rybářství Třeboň je přitom spojené s Pavlem Dlouhým, politikem ODS novináři přezdívaným „kmotr z Hluboké“.
Alarmující jsou i příběhy nemovitostí lidí, kteří se ocitli v nouzi kvůli dluhům. Snadno se tak stávají oběťmi takzvaných šmejdů s bydlením. Bytové družstvo Jak bydlet doma takové lidi láká na „pomoc“, která ale často končí tím, že o svou nemovitost definitivně přijdou. O podobných kauzách si můžete přečíst v sérii Komu patří Česko, kterou budeme postupně publikovat na našich stránkách.
Autorka textu: Hana Čápová
Autorka úvodní grafiky: Lenka Matoušková
Text vznikl za finanční podpory Nadačního fondu nezávislé žurnalistiky.
