„Chybí tu bankovní produkty nebo alternativa insolvence, které by umožnily řešit zadlužení a udržet si domov,“ říká právnička a dluhová poradkyně Petra Lomozová z Institutu prevence a řešení předlužení. Podle ní vznikl celý trh neseriózních nabídek, jež vytváří dojem, že řešení špatné finanční situace je snadné. Stačí mít dům, který člověk v nesnázích nevýhodně prodá oddlužovací společnosti s tím, že v něm může za nájemné dále bydlet a postupně si ho odkoupit zpět. To jsou ale často plané sliby a lidé pak končí bez střechy nad hlavou.
Petra Lomozová
Jako právnička se dlouhodobě pohybuje v neziskovém sektoru. Několik let působila v organizaci Člověk v tísni jako právní podpora programů sociální integrace, kde byly dluhy jedním z dominantních témat. Působila i jako samostatná advokátka. Od roku 2021 pracuje jako dluhová poradkyně a právnička v Institutu prevence a řešení předlužení.
Váš institut se takzvanými šmejdy s bydlením původně nezabýval. Poskytovali jste dluhové poradenství zaměstnavatelům, kteří chtějí pečovat o své zaměstnance. Jak jste se dostali ke šmejdům s bydlením?
Po odvysílání televizního seriálu V exekuci, na němž se podílel náš šéf Radek Hábl, se nám začali v mnohem větší míře ozývat lidé s příběhy, které se epizodě ze čtvrtého dílu seriálu podobaly. Hrdinka Alena tam zkouší, zda by se mohla oddlužit s některou ze společností, jež na internetu nabízejí oddlužení a možnost v původním bytě či domě dál setrvat.
Jak vypadala nabídka společnosti, kterou si paní Alena vybrala?
Společnost by vykoupila Alenin dům a také zahradu, a to za cenu, která neodpovídá ani třetině skutečné hodnoty. Z prodejní ceny by oddlužovací společnost vyplatila exekuci, která je s domem spojená, a nechala by tam Alenu bydlet až pět let na základě nájemní smlouvy. Za těch pět let by Alena měla možnost vykoupit dům zpět za cenu, která ale výrazně převyšuje tu, kterou společnost za její dům původně zaplatila.
Jak by získala peníze na odkup za vyšší cenu než tu původní, když má k tomu i finanční potíže?
Ta smlouva je hrubě nevýhodná a Alena na zpětný odkup domu získá peníze jen těžko. Jak by za pár let také přišla ke dvěma a půl milionům, jestliže momentálně nemá nic? Ve smlouvě jsou i další „háčky“ – třeba že je snadné o právo zpětného odkupu úplně přijít. Stačí se dostat do prodlení jen s částí nájemného nebo do další exekuce. Oddlužovací společnost se o dluhovou situaci svého klienta nezajímá. Vyplatí exekuci, aby mohl proběhnout převod nemovitosti, a pokud se časem někde vyjeví další dluh, je to pro společnost jen dobře.
Jakým způsobem by na paní Aleně společnost vydělala?
Za předpokladu, že by na zpětný odkup nedosáhla, což je pravděpodobné, by to znamenalo, že společnost investovala asi milion korun do nemovitosti v hodnotě přibližně 4,5 milionů korun. Po dobu pěti let navíc inkasovala i nájemné. Poté by měla právně volnou nemovitost připravenou k prodeji dalším investorům. Pro srovnání: pokud by paní Alena svou nemovitost prodala za tržní cenu a uhradila své dluhy z toho, zůstalo by jí nejméně 3,5 milionů korun, které mohla investovat do nového bydlení.
Prodej domu je tedy jediné adekvátní řešení, když se člověk ocitne v takové situaci?
Na vhodné řešení nejde dát obecný návod. Někdo se třeba dostane do problémů kvůli nebankovnímu úvěru s nepřiměřeně vysokými úroky nebo sankcemi a nejvíce by mu pomohlo vyřešit tento úvěr. Třeba tím, že se obrátí na úřad finančního arbitra. Pokud už je to ale ve fázi exekuce, je na to pozdě. Některé velké a zavedené realitní kanceláře už dnes nemovitost zatíženou exekucemi nebo zástavním právem prodat umějí. Může to být jediné bezpečné řešení. Ale lidé už jsou takoví, že se cítí hodně spjati se svými domovy, a s takovýmto řešením se jen těžko smiřují.
Nepomohla by insolvence?
Bohužel ani insolvence většinou není řešení, jestliže chce člověk zachránit svůj domov. Některé evropské země přitom ochranu nemovitosti v rámci insolvence umožňují, třeba výměnou za delší dobu splátkového kalendáře. I u nás existuje institut chráněného obydlí, ale jeho parametry jsou nyní nastavené tak, že je v praxi minimálně využitelný. Věřitelé mohou jeho uplatnění nadto zabránit.
Schémata se liší
Jaká schémata používají šmejdi s bydlením, mezi které patří i společnost, která udělala nabídku paní Aleně?
Oddlužovací společnosti jde většinou o to, aby na základě nějaké menší počáteční investice nemovitost získala, po nějakou dobu v ní klienta nechala bydlet, časem ho vystěhovala a nemovitost prodala dál za běžnou tržní cenu. Nemusí to tak být vždy, viděla jsem i případ, kdy klient zvládá platit nájemné a bydlí. Pro společnost to může být výhodné, třeba když zainvestuje jen do spoluvlastnického podílu, který není tak dobře prodejný.
Schémata se tedy můžou mnohdy lišit. Lze ale o některém říct, že je v tomto byznysu nyní populární?
Schéma, které jsem popsala u případu paní Aleny, je relativně jednoduché a přímočaré – prostě kupní smlouva zahrnující právo zpětného odkupu a nájemní smlouva na pět let.
Populární je také složitější model bytových družstev. I družstvo odkoupí nemovitost, poskytne nájemní smlouvu a nabízí zpětný převod. Družstva jako svůj hlavní benefit uvádějí to, že nabízejí družstevní bydlení a umožňují splácení nemovitosti zpět formou nájmu. Lákají na obecnou představu lidí o tom, jak bytová družstva fungují a jak funguje anuita. To, co očekáváme od družstevního bydlení, však tyto modely nenaplňují. Jistota bydlení, kterou nájemci dává nájemní smlouva na dobu neurčitou, je relativizována výší nájemného, jež může narůstat v čase. Nájemné může být i vyšší než komerční. Pokud ho nájemce nezvládne platit, nájemní právo i členství v družstvu mu zanikne. Vysoké nájemné navíc nemusí vůbec znamenat, že si klient splácí zpět i nemovitost. Klient může mít jen právo zpětného odkupu za cenu třeba i vyšší, než za kterou nemovitost družstvu převedl.
V případě družstva ale nemovitost patří družstvu. Účelem tedy je, aby vydělalo samotné družstvo, nebo někdo jiný? Co vše je pro člena družstva nevýhodné?
Družstvo není obchodní společností, kterou by někdo vlastnil, a jeho cílem není dosahovat zisku. Veškeré příjmy bytového družstva jsou pravděpodobně kryty nějakými náklady.
Družstvo má zejména náklady na odkup nemovitosti od klienta. Koupi nemovitosti totiž družstvo financuje hypotečním úvěrem od investora, který může být hodně nákladný. Výdaje na splácení úvěru – úroky – pak promítá do nájemného. Pokud jsou úroky vysoké, bude vysoké i nájemné a vydělává na tom investor.
Kromě toho se během všech transakcí s družstvy platí různé provize, které také odčerpávají peníze na úkor klienta. Například klient nedostane zaplacenou celou dohodnutou kupní cenu za svou nemovitost, mimo jiné i proto, že její část jde na provizi zprostředkovateli. Na tom tedy vydělává zprostředkovatel, který může být majetkově nebo personálně spojený s družstvem nebo se společností, pro kterou obchod zprostředkovává.
Jak moc je podle vás tento jev rozšířený?
Je to velký problém. Máme tu celý „segment trhu“, na němž spolu soutěží subjekty, které člověku ve finanční tísni nabízejí řešení, jež ho ale zneužívají a jsou pro něj hrubě nevýhodná. Jestliže se bavíme o modelu, kde se člověk oddlužuje prodejem nemovitosti s příslibem nájmu a zpětného převodu, aktuálně nevíme vůbec o nikom, kdo by to dělal seriózně. Obecně platí, že pokud hledáte oddlužení v nebankovním světě a máte nemovitost, hledáte v hodně divokých vodách. Nabídky jsou hodně problematické a riskantní.
Existuje nějaká nabídka, která by problematická nebyla?
Nedávno se na nás obrátili manželé, kteří průzkumu tohoto „trhu“ věnovali obrovské množství energie. Protože od své finanční poradkyně věděli, že na bankovní produkty nedosáhnou, hledali nějaké nebankovní refinancování se zvládnutelnými splátkami, které by jim pokrylo všechny dluhy a umožnilo jim nadále bydlet v jejich domě. Přestože byli vyčerpaní, pracovali, k tomu chodili na brigády a starali se o děti, procházeli a propočítali si všechny nabídky, které našli. Tři nebo čtyři vybrané společnosti pak oslovili a zkušenost z jednání s nimi popisovali tak, že se nikdy nedozvěděli všechny informace, vše jim bylo dávkováno promyšleně a po částech. Sami pak dospěli k závěru, že nabídky jsou vysoce rizikové. Žádnou rozumnou alternativu nenašli.
Probíhá vše legálně?
Smlouvy, o kterých se zde bavíme, se vyznačují zneužitím tísně slabší smluvní strany a více nebo méně zjevným nepoměrem ve vzájemných plněních nebo nějakým typem nepoctivosti. Jako takové by mohly být shledány jako neplatné. Neplatnost by však musel vyslovit soud v občanskoprávním řízení. V praxi se tyto smlouvy bohužel před soud většinou nedostanou. Žalobcem by totiž musel být klient, pro něhož je soudní řízení obvykle příliš náročné, nejisté a finančně nedostupné.
Pak je tu ještě trestněprávní rozměr, protože hrubý nepoměr ve vzájemných plněních a zneužití něčí tísně jsou znaky trestného činu lichvy. Ale lichva se u nás moc nestíhá.
Oddlužení odkupem nemovitosti bohužel nepodléhá žádné speciální regulaci, jako je například poskytování spotřebitelského úvěru. Je to paradoxní, protože slabší strana je tu zpravidla velmi zranitelná a jde o velké částky. Velkou výhodou u spotřebitelských úvěrů je možnost obrátit se na finančního arbitra, což je pro spotřebitele dostupná právní obrana. Pokud se však nejedná o spotřebitelský úvěr, této možnosti nelze využít.
Model využívající institut bytového družstva se dokonce vyhýbá tomu, aby byl posuzován z hlediska ochrany spotřebitele. Přitom jako spotřebitelé jsme chráněni, i když si kupujeme rohlík v obchodě. Družstvo však není podnikatelem a smlouva s ním uzavíraná nebude spotřebitelskou smlouvou, byť by bylo možné s tím vzhledem ke skutečné povaze činnosti družstva právně polemizovat.
Do smlouvy si můžeme dát cokoli
Proč je obrana u soudu tak složitá?
Klient by byl v pozici žalobce, měl by tedy důkazní povinnost. Důkazně i právně jsou tyto kauzy mnohem složitější, než když třeba jen žalujete nárok, který vyplývá ze smlouvy. Klient by nutně potřeboval právní pomoc, ta je ale v těchto věcech časově hodně nákladná, a tedy i drahá. Problém tak spočívá jednak v dostupnosti právní pomoci, ale i ve značném riziku celkového neúspěchu.
Navíc je u nás mezi některými právníky hodně přeceňovaná zásada smluvní autonomie. Minimálně lze narazit na určitou rezervovanost, jestliže se někdo domáhá zneplatnění smlouvy, kterou sám podepsal. Pokud by klient chtěl argumentovat tím, že byl oklamán, bude zpravidla v důkazní nouzi.
A konečně zásadní problém bývá také v tom, že ani zneplatnění hrubě nevýhodné kupní smlouvy nemusí vést k navrácení k původnímu stavu, který si klient přeje. Pokud mezitím byla nemovitost prodána další osobě, je naděje na zpochybnění vlastnictví tohoto dalšího vlastníka velmi malá. Nový vlastník bude argumentovat, že při zápisu do katastru jednal v dobré víře, a právo tuto dobrou víru chrání. Podobně je to i v případě, kdy nemovitost sice není dál prodána, ale je k ní zřízeno zástavní právo. A to často zřízeno bývá, třeba u modelu bytových družstev se tak děje hned na začátku v souvislosti s odkupem nemovitosti na úvěr.
Upravují společnosti smlouvy tak, aby se s tím nedalo uspět u soudu?
Ve smlouvách se lze například setkat se snahou vyloučit aplikaci institutu neúměrného zkrácení, podle kterého máte možnost do jednoho roku odstoupit od smlouvy, z níž vyplývá hrubý nepoměr ve vzájemných plněních. Toto právo ale nevznikne, pokud poškozený znal skutečnou cenu nemovitosti, a přesto s neúměrnou cenou souhlasil. Proto lze v některých smlouvách vidět výrazné upozornění na skutečnou cenu nemovitosti s tím, že prodávající si je této ceny vědom, a přesto výslovně souhlasí, že prodává za cenu třeba třetinovou. Je hodně troufalé a suverénní to takhle dát do smlouvy. Vlastně nám to říká: „Vidíte? My si do té smlouvy můžeme dát cokoli!“ Zneužívá se toho, že klient je fixovaný na příslib bydlení a zpětného převodu.
Proč to lidé podepíší, když je tam explicitně napsáno, že prodávají nemovitost výrazně pod cenou?
Prostě věří tomu, co je řečeno ústně o zpětném odkupu. Je zneužita jejich důvěra. Myslím, že obecně platí, a je to tak v pořádku a zdravé, že máme tendenci spíše důvěřovat než nedůvěřovat člověku, s nímž jednáme. A že se musíme hodně snažit, abychom byli dost obezřetní a podezíraví a byli si třeba schopni prostudovat smlouvu izolovaně od toho, co bylo řečeno. Popravdě řečeno, kdo si takhle čte a připomínkuje třeba smlouvu o hypotéce s bankou? Myslím, že mnohem víc než konkrétní text smlouvy dělá důvěra v náš právní systém a v serióznost bank. Prostě se spoléháme na to, že nás banka nepodrazí a že pokud by nebyla seriózní, nemohla by u nás dlouho fungovat. No a člověk, který nepochodí u bank, se na to samé spoléhá i u nebankovních subjektů.
Kromě toho je takový člověk asi pod vlivem emocí.
Ano, je ve velkém stresu, ve velké tísni, často je to spojené s nějakou zásadní krizovou životní situací. Hledá pomoc a východisko a snadněji důvěřuje tomu, kdo mu ji nabídne. A to je v těchto případech ten, kdo řekne: „Ano, je to možné, můžete splatit dluh a dál bydlet doma. My to zařídíme.“
Třeba se pak zeptá, když čte smlouvu: „A tady, jak se píše o té poslední splátce 500 tisíc korun, to přece najednou nebudu mít, ne?” A dostane třeba odpověď: „To vás nemusí trápit, to bude až za dva roky a do té doby vám najdeme refinancování.“
Kteří lidé jsou nejzranitelnější?
Odpověď na tuto otázku není tak jednoduchá, jak se na první pohled zdá. Někdo by možná řekl, že lidé takové smlouvy podepisují, protože jim nerozumějí, a čím budou vzdělanější, tím lépe se budou umět chránit. Do velké míry to tak určitě je. Zároveň ale tyto případy dobře ukazují, že se nejedná pouze o přečtení smlouvy a jejímu porozumění. V seriálu V exekuci je vidět, že ochránit vás nemusí ani vysokoškolské vzdělání. Osobně si myslím, že ohrožený je každý, kdo vlastní nemovitost a kvůli možnosti finanční půjčky nepochodil u banky. Pokud je někdo v krizi, je výrazně zranitelnější.
Existují nějaké indicie, podle nichž by člověk mohl podvodníky s bydlením poznat?
Poznat je není žádný problém – tedy pokud se na to díváte jen zvenčí a přečtete si smlouvy. Když jste v tísni, je určitě dobré smlouvy před podpisem zkonzultovat, třeba v kvalitní dluhové poradně nebo u právníka. Jestliže není možné získat smlouvy k prostudování předem, nejedná se o seriózní transakci.
To, že se mají smlouvy číst a konzultovat, se u nás hodně skloňuje a vlastně to nerada opakuji. Protože tím jakoby svalujeme tíhu odpovědnosti jen na bedra poškozeného člověka, který si smlouvu řádně neprostudoval, aniž se ptáme, zda není špatně něco systémového. Člověk, který je ochoten uzavřít smlouvy, o nichž mluvíme, není jen nepoučený, je hlavně v bezvýchodné situaci nebo svou situaci takto vnímá. Reálně tu chybí bankovní produkty nebo nějaká alternativa v rámci insolvence, které by mu umožnily zadlužení řešit a udržet si domov. Za normálních okolností by taková bezvýchodná situace vedla k tomu, že člověk přehodnotí své cíle a se ztrátou domova se smíří. My tu ale máme celý „trh“ neseriózních nabídek, jež vytvářejí dojem, že řešení existují, stačí si vybrat. Jedná se o celé odvětví, které není důvěryhodné.
Obchodům tohoto typu se u nás daří, protože nemáme žádnou státní instituci, která by na ně dohlížela a problematické případy řešila. Bojovat proti nim jednotlivými žalobami nebo trestními oznámeními je z hlediska právní pomoci ohromně nákladné a děje se spíše výjimečně.