Staré baťovské dělnické baráky v Otrokovicích využívali do roku 2022 desítky rodin. Město slíbilo na místě nevyhovujících Hurdisových domů postavit nové sociální bydlení. Nakonec se ale s ohledem na výhodnější dotace rozhodli zastupitelé postavit nájemní byty pro střední třídu a původní nájemníci na nové nájemné nemají šanci dosáhnout. Okolnosti kolem stavby Nových Hurdisek zjišťoval redaktor Dávid Pásztor, kterého si k mikrofonu pozval Petr Gojda.

The post Podcast Odposlech: Rodiny v tíživé situaci vystěhovali. Navzdory slibům jim nové bydlení nepostavili appeared first on investigace.cz.

Město Otrokovice před pěti lety oznámilo, že pomůže svým sociálně znevýhodněným občanům a postaví pro ně byty. Postupně ale radnice projekt Nových Hurdisek změnila na pro mnoho lidí cenově nedostupné nájemní bydlení. Tento krok politici veřejnosti nikdy nevysvětlili. Redaktor investigace.cz v Otrokovicích zjišťoval, co ke změně vedlo.

Když reportér investigace.cz kráčel třídou Tomáše Bati v Otrokovicích, měl ten den nachozeno už asi třináct kilometrů. Uprostřed křižovatky – za ním Baťovy domky, před ním nechvalně známá chemička Deza, napravo průmyslová čtvrť, nalevo říčka Dřevnice – učinil jednoduché rozhodnutí. Od Baťových domků přijel, a tak si to namířil do průmyslové čtvrti.

Po několika desítkách metrů ale narazil na dopravní značku „Chodník uzavřen“. Musel tedy přejít na druhou stranu rušné třídy, k čerpací stanici. Po pár metrech už bylo zřejmé, proč je chodník nepřístupný.

Novostavba redaktora zarazila, na první pohled totiž nezapadá do svého okolí. Kousek od místa jen před několika týdny hořel sklad plastů, kolem se nachází desítky fabrik, firem, dále autoservis, betonárna, recyklace odpadu, teplárna, čistička odpadních vod. A uprostřed toho všeho jsou tři zbrusu nové nízkopodlažní bytové domy zvané Nové Hurdisky.

Nové Hurdisky – nové nájemné

Zvenku vypadá novostavba bytového domu opravdu vkusně. Fasáda odkazuje na starou cihlovou zlínskou řadovou zástavbu z časů Tomáše Bati. Uvnitř je 42 městských nájemních bytů. A zájem o ně byl obrovský, zadané byly během několika dnů. 

Klíčové je ale v tomto případě nenápadné slovíčko – nájemní. Podle aktuálních informací se nájmy v Nových Hurdiskách pohybují od 14 140 korun za 1+kk přes 17 710 korun za 2+kk po 21 150 korun za 3+kk včetně poplatků. To jsou v Otrokovicích běžné komerční nájmy. Původně však mělo být vše jinak.

Na místě Nových Hurdisek ještě v roce 2021 stály původní Hurdisovy domky, což byla zástavba z 30. let 20. století. Podle serveru iDnes.cz v domech dlouhá desetiletí bydleli sociálně slabší obyvatelé s nájemným polovičním oproti komerčním nájmům. Problémem lokality ale byly časté havárie potrubí, statické problémy domů nebo třeba jejich nevyhovující hygienický stav.

Proto v roce 2021 otrokovická radnice rozhodla o demolici původních domů a výstavbě nových. Demolici však předcházely spory s nespokojenými starousedlíky.

Sociální vs. nájemní bydlení

V reportáži serveru iDnes.cz z dubna 2021 si místní obyvatelé kromě jiného stěžovali na to, že město nemá dostatek bytů, ve kterých by mohli bydlet sociálně a finančně znevýhodnění lidé, a už vůbec ne ve větších rodinách. „Je tady spousta důchodců a starších lidí s nízkými platy, kteří tohle nemůžou utáhnout,“ komentovala tehdy komerční nájemní bydlení jedna z tamějších obyvatelek.

I proto se město původně mělo s lokálními obyvateli dohodnout, že nové byty budou zařazené do městského fondu sociálního bydlení. Ostatně o tom mluvila i starostka Otrokovic Hana Večerková. V dubnu 2021 v prohlášení uvedla, že demolice starých a výstavba nových bytů bude výhodnější, protože se radnice chystá žádat o dotace na „nájemní sociální byty“.

Přečtěte si

Investiční byty a smlouvy na rok: Rozhovor se sociologem Martinem Luxem o nejmenší dostupnosti vlastnického bydlení v historii

To samé sdělil investigaci.cz i bývalý místostarosta Otrokovic Ondřej Wilczynski. Redaktorovi při osobním setkání zopakoval svoje tvrzení, s kterým konfrontoval i vedení města v komunikaci na sociálních sítích. Říká, že když se projekt připravoval, byl přítomen i při setkáních s tehdejšími obyvateli Hurdisek. 

„Při těchto setkáních jim byla z úst představitelů města – včetně mé osoby – přislíbena možnost návratu do této lokality po dokončení nové výstavby,“ tvrdí Wilczynski.

Tomu, že se město při původním plánování projektu Nové Hurdisky přiklánělo k sociálnímu bydlení, nasvědčuje i analýza realitního trhu, kterou si radnice nechala zpracovat u zlínské realitní makléřky Evy Mlčkové.

„Výstavba projektu reaguje na bytovou potřebu místních i nově příchozích obyvatel. Primárně je určena pro osoby různým způsobem znevýhodněné na realitním trhu: nízkopříjmové rodiny s malými dětmi, neúplné rodiny, jednotlivce v bytové nouzi, senioři jako jednotlivci i páry,“ píše Mlčková v analýze, kterou má redakce k dispozici.

Změna kvůli úvěru

Od léta roku 2022, kdy začala demolice starých domů, město přestalo o projektu s veřejností komunikovat. Další zpráva se objevila až v květnu 2024: radnice oznámila začátek výstavby bytových domů. Nejdůležitější změna ale v prohlášení nezazněla – z projektu sociálního bydlení určeného pro nízkopříjmové osoby se najednou stalo nájemní bydlení.

Záměr výstavby se tedy výrazně proměnil. Starostka Otrokovic Večerková pro redakci investigace.cz tuto náhlou změnu odůvodnila jinými dotačními programy.

„Tou dobou (v roce 2021, pozn. red.) žádné jiné dotace na výstavbu bytů než na sociální bydlení nebyly. A my jsme tehdy postavili deset bytů v ulici Hložková, které pronajímáme jako sociální bydlení na základě podmínek donora. V průběhu let, kdy jsme chystali projekt Hurdisky na bytovou výstavbu, jsme věděli, že město samo o sobě tak velkou investici není schopné profinancovat, takže jsme cílili na dotace,“ popisuje Večerková.

„A protože byla možnost získat dotaci na nájemní bydlení, která umožňovala zisk úvěru s výhodným úrokem, tak jsme šli do nájemního bydlení,“ dodává starostka. V roce 2022 přitom serveru iDnes.cz řekla, že město požádá o dotaci na sociální bydlení z ministerstva pro místní rozvoj a doplní ji i úvěrem.

Na dotaz redaktora, jestli změnili záměr vystavět sociální bydlení na stavbu nájemních bytů jen kvůli úvěru, Večerková odpověděla, že město chtělo zkrátka stavět. „Nevidím nic špatného na tom, že jsme využili první možné dotace k tomu, abychom postavili nové bydlení v Otrokovicích, které je ku prospěchu všech, a ne jen sociálně slabých. Sociálně slabší mají dostatek bytového fondu, aby mohli v Otrokovicích bydlet,“ vysvětluje.

„Já si nemyslím, že by sociálně slabší vytrhlo čtyřicet dva nových bytových jednotek.“ dodává. 

Město má málo sociálních bytů

Ještě v květnu roku 2025, když radnice otevírala sociální byty na ulici Hložkova, tvrdila starostka Večerková něco jiného. „Těchto deset nových bytů sice celkovou situaci nevyřeší, ale představují důležitý krok správným směrem,“ uvedla pro Zlínský deník.

Na to ostatně upozorňovali i obyvatelé původních domků v lokalitě Hurdisek. „Město má málo svých bytů, a když už, tak jde o garsonky, kam se větší rodina nevejde. A najít čtyřicet volných bytů nejde ani na realitním trhu, lidé budou muset z Otrokovic pryč,“ říkala v roce 2021 tamní obyvatelka. Podle dřívějších zpráv část rodin dostala náhradní bydlení od města, jiní to řešili po vlastní ose.

Město Otrokovice disponuje 384 byty s regulovaným nájemným. Podle oficiálního dokumentu města nazvaného „Komunitní plán sociálních služeb na Otrokovicku 2020–2022“ se ve městě a přilehlých obcích v předešlých letech nacházelo víc než 1 200 osob s potřebou příspěvku na péči, víc než 7 tisíc seniorů, 17 osob bez domova, 40 odkázaných na nouzové bydlení, minimálně 50 drogově závislých osob, 546 lidí se sociálně právní ochranou, 46 rodin ve finanční nouzi a dalších více než 2 600 lidí v různých formách zadlužení.

Města upřednostňují oblíbenější nájemníky

Trend chybějícího bydlení pro sociálně slabší je patrný napříč Českem i Evropou. Podle neziskové organizace Platforma pro sociální bydlení, která se zabývá pomocí lidem v nouzi, ale mohl kriticky ohroženou část obyvatelstva případ Otrokovic zasáhnout.

„Tito lidé pak typicky nemají kde bydlet, protože na běžném trhu si neporadí kvůli velkým vstupním nákladům a drahým nájmům, a je nepravděpodobné, že by jim pomohlo jiné město než to, ze kterého pocházejí. Mohou se tedy propadnout do bytové nouze,“ říká redakci advokační pracovník Platformy Mikoláš Opletal.

Přečtěte si

Komu patří Česko: Šmejdům s bydlením se v Česku daří

Podle něj je aktuálně v Česku přes 161 tisíc lidí v bytové nouzi, z čehož je 62 tisíc dětí. Politická reprezentace se podle něj však v současnosti víc soustředí na řešení bytové krize ve střední třídě. „Protože když je z čeho vybírat, upřednostní radši snažší a oblíbenější nájemníky,“ dodává Opletal.

Podle dat Platformy pro sociální bydlení je v Česku jen necelé procento bytů určeno pro nejzranitelnější osoby. „Ve zkratce se tedy dá říct, že sociální bydlení chybí úplně všude. Mohou existovat menší obce, kde je situace výjimečná, ale obecně se bavíme o chybějících desítkách tisíc bytů napříč republikou,“ míní Opletal. 

Uprostřed průmyslové zóny

Problémem je i zmíněná lokalita, ve které nové nájemní bydlení vyrostlo. Průmyslová zóna na kraji Otrokovic není dostatečně vybavená občanskými službami. Docházková vzdálenost do nejbližšího většího obchodu (nepočítaje večerku) je alespoň patnáct minut, základní škola je vzdálená asi dvacet minut, sportoviště ještě víc.

A pokud by noví obyvatelé opravdu chtěli do obchodu nebo školy docházet pěšky, celou cestu absolvují vedle rušné silnice, kterou využívají okolní firmy a fabriky pro nákladní dopravu. Procházka, jak se redaktor přesvědčil na vlastní kůži, to není příjemná.

Starostka Večerková výběr této lokality vysvětluje tím, že zde byly městské pozemky. Ale ani situace s občanskou vybaveností jí nepřijde tak dramatická.

„Občanské vybavení se tam teď buduje. Na bývalém spáleništi vznikly nějaké obchody a další vzniknou. Je tam Prior, kde jsou potraviny a jiné obchody. Nemyslím, že by tam chyběla občanská vybavenost v nějakém nejbližším okolí. Je tam zhruba od pěti set metrů do kilometru všechno. Já bydlím třeba v půldomku uprostřed bytové zástavby. Můžu vám říct, že do obchodu to mám daleko dál než Hurdisky,“ popisuje.

Při procházce Otrokovicemi redaktor našel rozvinuté i méně rozvinuté části města. Většina obyvatel bydlí na východ od tamního nádraží, ve směru do nedalekého krajského města Zlín. Ve východní části města našel redaktor taky zrekonstruovanou infrastrukturu, silnice, chodníky, školy.

V západní části města se však nachází vesměs jen obrovská průmyslová zóna, na kterou je zvolna napojena malá městská část Baťov. Nedaleko od Baťova se nachází i Nové Hurdisky. „Hned vedle máme lesopark, který může částečně zastínit pohled na fabriku. Otrokovice, jak jsou vybudované, už historicky za Bati se stavělo vedle fabriky,“ říká starostka.

Mimořádné odměny za standardní práci

Projekt Nových Hurdisek není ojedinělým případem problémů s komunikací mezi radnicí a veřejností. Loni si vedení města nechalo zastupitelstvem schválit speciální odměny ve výši dvojnásobku platu.

Původní návrh odměn pro starostku Večerkovou a jejího místostarostu Petra Ťopka z 12. února odůvodňoval odměny jako ocenění za dokončené investice a projekty. To však podle předsedy finančního výboru Stanislava Mišáka nebylo dostatečné.

Přečtěte si

Podcast ODPOSLECH: Jak bytové družstvo připravilo lidi ve finanční nouzi o bydlení – rozhovor

„Na toto jsme si vedení města zvolili a dostávají za to pravidelnou měsíční odměnu – takto budou reagovat občané. Myslím si, že by bylo lepší postavit to na mimořádných událostech. Jsem pro dát odměnu, ale nechci jim ublížit,“ říká podle zápisu z jednání výboru Mišák.

Předkladatelka návrhu, tajemnice městského úřadu Renata Zenáhlíková, návrh na odměny stáhla a přepracovala. Na další schůzi zastupitelstva 16. dubna se objevilo nové odůvodnění odměn, které kromě projektů obsahovalo i zásluhy vedení města při řešení následků povodní. Toto odůvodnění už bylo zastupitelstvem schváleno.

Když se redaktor v ulicích města ptal občanů, jestli o příběhu schválení mimořádných odměn vědí, dostalo se mu negativních odpovědí.

Starostka Hana Večerková netransparentní a nedostatečnou komunikaci s veřejností popírá. 

„Nemyslím si, že bychom něco zamlčovali. Pokud se mě chce někdo na něco zeptat, tak má vždy u mě dveře otevřené. Vždy je co zlepšovat. Co se týká veřejnosti, tak si myslím, že se setkáváme s veřejností na pravidelných setkáních každý rok. Máme komise místní části, které jsou prostředníky komunikace. Máme Facebook, máme mail, ke mně se může kdokoli kdykoli objednat,“ dodává Večerková.

Autor textu: Dávid Pásztor

The post Otrokovická otočka: Město slíbilo pomoc slabším. Přišlo ale s nájmy, na které nedosáhnou appeared first on investigace.cz.

Jak bydlet doma. Tak se jmenuje několik bytových družstev, která v současnosti vlastní více než sto rodinných domů či bytů po celé republice. Často je vykupují od lidí s finančními potížemi. V reklamním videu jim slibují pomoc a snadné řešení tíživé situace. Namísto toho se jejich situace ale často ještě zhorší.

Paní M. a její rodiče (redakce totožnost zná, respektujeme ale jejich přání zůstat v anonymitě) se před časem museli rozloučit s rodinným domem a zahradou poblíž Chebu. „Měli jsme čtrnáct dní na to, abychom si našli jiné bydlení,“ líčí. Současný vlastník nemovitosti, společnost Mayfair Consulting Central Europe, několikrát paní M. vyzval k vystěhování a poté na ni podal žalobu. Na základě soudního rozsudku se paní M. s rodiči vystěhovala. Podle jejích slov to probíhalo za velmi dramatických okolností. „Vyhrožovali nám, že se budou dít ošklivé věci. Žádné rodině bych něco podobného nepřála.“ Momentálně bydlí i se svými rodiči o dvě stě metrů dál v domě, kde jim ubytování poskytli známí.

Paní M. měla exekuci ve výši 36 788 (částka se skládá z dluhu 27 tisíc, zbytek jsou exekuční poplatky). Jak sama říká, půjčila si na zdravotní pomůcku pro svého nemocného otce a neměla peníze na splacení dluhu.

Krátce poté, co jí přišel dopis o zahájení exekuce, ji oslovilo družstvo Jak bydlet doma II. „Už nevím, jestli mi poslali mail, nebo dopis. Psali, že jsou schopni zaplatit exekuce, kterých se bojím jako čert kříže,“ popisuje paní M. Sjednala si tedy schůzku s realitním makléřem Petrem Englem, jenž s družstvem spolupracuje a je také majetkově propojen s jeho předsedou Michalem Moučkou.

Podivné smlouvy

Bytových družstev s názvem Jak bydlet doma je v Česku celkem devět a liší se pouze římskou číslicí na konci názvu. Za všemi stojí pětatřicetiletý podnikatel a předseda Michal Moučka, družstva sídlí v Praze. V reklamním videu tvrdí, že lidé mohou svou nemovitost prodat družstvu a z výtěžku zaplatit dluhy. Potom platí družstvu nájem, kterým svou nemovitost z družstva postupně vyplatí.

Moučka o tomto systému mluví i v rozhovoru na Youtube. „Družstevník si formou družstevního nájmu mimo jiné platí anuitu a ta nemovitost mu bude jednoho dne patřit,“ vysvětluje v rozhovoru. Žádná kupní smlouva ani přihláška do družstva, které má investigace.cz k dispozici, však o zpětném odkupu pomocí splátek nájemného nemluví.

VIDEO: Rozhovor o družstevním bydlení s Michalem Moučkou (vlevo):

Redakce se na předsedu obrátila s otázkou, jakým způsobem tedy splácení funguje. Podle Michala Moučky přihláška splácení sice nezmiňuje, ale ani nevylučuje. „Žádný družstevník nemá povinnost anuitu (splátku, pozn. red.) uhradit nebo postupně platit. Každý družstevník ale tuto možnost má,“ tvrdí předseda. Zda bude smlouva obsahovat doložku o splácení, tedy závisí jen na iniciativě dlužníka.

Ve smlouvách, jež má redakce k dispozici, se prodávající nedozví, jak vysokou částku má splácet, aby se mu nemovitost vrátila.

Co ale v těchto smlouvách nechybí, je souhlas prodávajícího s tím, že prodává nemovitost levněji, než je obvyklá cena. Také paní M. prodala svou nemovitost pod cenou – za 950 tisíc korun, přestože v roce 2020, kdy její dům družstvo kupovalo, se ceny rodinných domů v její lokalitě pohybovaly podle cenové mapy od dvou do pěti milionů. Z kupní ceny musela uhradit další částky, mimo jiné například 150 tisíc Moučkově firmě MMGFG servicies and consulting za zprostředkování.

„Když člověku hrozí ztráta domova a naskytne se naděje, že by o něj nemusel přijít, souhlasí i s takovými podmínkami,“ popisuje dluhová poradkyně Vlastimila Sachrová-Feistingerová z organizace Člověk v tísni důvody, proč lidé podepíší i pro ně nevýhodné věci. Jenomže paní M. ani netušila, že svůj dům prodává. „Dům jsem jim sice odprodala, ale oni mi to podali tak, že ten barák bude můj a já jim jen budu splácet půjčku. To, že jsem podepsala kupní smlouvu, jsem se dozvěděla až od právničky,“ podotýká paní M.

Konec v družstvu

Paní M. byla dle svých slov ze začátku spokojená, dokud družstvo nepožádala o půjčku. Na rekonstrukci domu potřebovala milion korun, což ale vedení vyhodnotilo jako příliš vysokou částku.„Chtěla jsem si půjčit více peněz, ale bytové družstvo mi to zamítlo. Dalo mi ale doporučení na pana Subotiče,“ popisuje situaci paní M. Podle makléře Engela ale byla půjčka od Subotiče podmíněná tím, že paní M. z družstva vystoupí.

Právě Subotičovi družstvo nakonec celou nemovitost za 1 130 000 odprodalo. Paní M. tak Subotičovi platila nájem. Po devíti měsících postupného zvyšování na něj ale přestala mít.

„Zatímco družstvu jsem platila asi deset tisíc měsíčně, u pana Subotiče se nájemné vyšplhalo na 26 tisíc. To už bylo moc peněz, nemohla jsem si to dovolit,“ popisuje svoji roční zkušenost s majitelem Subotičem. Podle nájemní smlouvy zahrnovala částka 26 tisíc pouze nájemné, nešlo ani o služby, ani o splátku dluhu. Ten měla paní M. podle původní smlouvy s družstvem splatit nejpozději do roka a měsíce od chvíle, co si půjčila.

Paní M. se proto obrátila opět na družstvo s žádostí o pomoc. „Chtěla jsem zpět k bytovému družstvu. To mi slíbilo, že s panem Subotičem vše vyřídí. Pan Petr Engl mi sdělil, ať mu přestanu platit nájem, že bytové družstvo se už o vše postará,“ popisuje paní M. sliby, jež se podle ní neuskutečnily.

Subotič po čase dům přeprodal za 2 860 000 korun společnosti Mayfair Consulting Central Europe s dovětkem, že ho obývá i paní M., které kvůli neplacení nájemného vypověděl smlouvu. Mayfair Consulting Central Europe pak na paní M. podala žalobu na vyklizení. Soud jim následně vyhověl a paní M. se i s rodiči vystěhovala.

Podnikání Jak bydlet doma

Družstva vedená Michalem Moučkou v minulosti prodávala nemovitosti nejen Svenu Subotičovi a na něj napojeným firmám, ale i dalším zájemcům. „A to za standardní cenu i lidem, kteří o těchto praktikách třeba ani netušili,“ vysvětluje Vlastimila Sachrová-Feistingerová, dluhová poradkyně Člověka v tísni, jež pomáhá řešit i případy ohledně družstev Jak bydlet doma.

Kupci jsou ale i firmy z Moučkova okolí. Některé mu přímo patří, například Assets MGM, SOLUM Investments či Longly 2. Vlastníkem další podobné firmy VM REAL SPV X je naopak člen představenstva družstev Jak bydlet doma a Jak bydlet doma II. Vítězslav Moravec.

Podle Moučky jsou jejich pravidla pro obchody s nemovitostmi nastavena striktně – prodej se uskuteční pouze ve dvou případech: pokud si to družstevník sám přeje, nebo když neplatí nájem a je tedy z družstva vyloučen. „V takovém případě jde nemovitost do dražby. Jestliže má naopak zájem na prodeji družstevník, nemovitost se prodá přes realitní kancelář nebo kupce, kterého si družstevník sám najde,“ vysvětluje Moučka.

Přečtěte si

Komu patří Česko: Šmejdům s bydlením se v Česku daří

V roce 2021 družstva Jak bydlet doma vlastnila dohromady kolem 160 nemovitostí. Družstvům z nich stále patří 71, dalších 80 bylo přeprodáno dále a deset nemovitostí se vrátilo původním majitelům. Zpět se k nim ale nedostaly tak, jak popisuje Moučka – tedy postupným splácením, nýbrž skrze běžnou kupní smlouvu. Zhruba třetinu z nich tvoří rodinné domy, zbytek jsou byty. Protože se v družstvu nemovitosti zřejmě skupují a dále prodávají už delší dobu, není možné odhadnout, kolik jich tímto systémem prošlo.

Kdo na tom vydělá?

„Cílem družstva není dosahování zisku a kvůli tomu nevykonává žádnou zvláštní činnost,“ tvrdí předseda Michal Moučka. Nemovitosti údajně kupuje z prostředků, jež mu půjčují věřitelé, kteří to berou jako investici. Družstvo jim pak z části nájmu dlužníka půjčku splácí. „Věřitelem může být fyzická i právnická osoba. Nejčastěji bytové družstvo získává úvěry od společností financujících developing (výstavbu nemovitostí, pozn., red.),“ dodává předseda.

Kromě toho, že majitel prodá svou nemovitost podle smluv, které máme k dispozici, pod cenou, musí zaplatit i provizi zprostředkovatelům. Firmy, s nimiž družstvo spolupracuje, pak patří předsedovi Michalu Moučkovi. V jedné takové smlouvě tvoří poplatky za různé provize a advokáta pětinu ceny nemovitosti prodané tímto způsobem.

Takovou provizi za zprostředkování zaplatil i pan V. (redakce jeho totožnost zná, na žádost ji ale nezveřejňuje), jenž se původně dohodl s družstvem Jak bydlet doma, následně ale od smlouvy odstoupil.

„Hrozilo, že mi exekutor zabaví byt. Našel jsem si na internetu pana Moučku a sjednal si s ním schůzku,“ vysvětluje. Následně se domluvili na částce a podepsali smlouvu. „Dal jsem ji pak přečíst svému kamarádovi, který mi řekl, že je to nesmysl,“ dodává pan V. Poté od smlouvy v dvoutýdenní lhůtě odstoupil. Za zprostředkování musel přesto zaplatit skoro 300 tisíc korun firmě MMGFG servicies and consulting, kterou skrze firmu MMGFG vlastní Michal Moučka.

Částku se pak snažil vysoudit zpět, ale prohrál: firma MMGFG servicies se bránila, že již sama zaplatila své matce MMGFG. „Řekli, že už té firmě peníze zaplatili. Ale ta firma patří Moučkovi, tak nevím, co měli zaplatit,“ diví se pan V.

Moučkovo podnikání

Kromě Michala Moučky jsou ve vedení družstva Jak bydlet doma zapsaní ještě jeho manželka Ivana a podnikatelé Miroslav Gron s Vítězslavem Moravcem. Oba jsou Moučkovi dlouhodobí spolupracovníci. Moučka s Gronem a Moravcem už v roce 2012 založili úvěrovou společnost Creo Valore. Ta dnes už neexistuje, ale trojice spolu podnikala i nadále, zabývala se nemovitostmi, úvěry a půjčkami. Gron s Moravcem od letošního února figurují pouze v družstvu Jak bydlet doma. Ostatní společnosti zůstaly Moučkovi.

Jde například o zmiňovanou společnost MMGFG, jejímž společníkem je i firma Petra Engla, který za družstvo komunikoval s paní M.

Dále Moučka vlastní společnost Zbavit se dluhu, která poskytuje spotřebitelské úvěry. Assets MGM zase kupuje podíly nemovitostí, z nichž jí pak bývalí majitelé platí nájem. Tato firma měla v roce 2021 podíly ve zhruba 120 nemovitostech. Podnikatel Moučka je prostřednictvím společnosti MMGFG i majitelem společností Audentes či Dlužníkův štít. Mimo to vlastní další společnosti, které rovněž poskytují půjčky nebo zprostředkovávají prodej nemovitosti.

První z těchto firem, Creo Valore, založená společně s Gronem a Moravcem, podle webu ČT24 rozesílala v roce 2013 lidem dopisy, v nichž lživě tvrdila, že jejich dům je v exekuci, nebo dokonce v dražbě.

Moučka v rozhovoru na YouTube popisuje, že k oslovování nových klientů stále používají dopisní kampaně, zájemci za ním přicházejí ale i na doporučení realitních makléřů a finančních poradců. Spolupracuje také s firmou ADOL monitor, která na svých stránkách nabízí monitoring exekucí, v jehož rámci se může člověk dostat k nemovitostem zatíženým exekucí. Dále společnost zpracovává data z Katastru nemovitostí. „Tato činnost společnosti ADOL byla podrobena kontrole Úřadu pro ochranu osobních údajů a nyní je se společností vedeno správní řízení,“ říká mluvčí Úřadu pro ochranu osobních dat Milan Řepka. Někdy ale zadlužené majitele nemovitosti odloví přímo Moučka. Například pan V. se o družstvu dozvěděl z jeho reklamního rozhovoru v Deníku.

Jak dodávají dluhoví poradci, s nimiž investigace.cz mluvila, většina lidí, kteří se kvůli družstvu dostali do potíží, nechtějí jít k soudu. Mají pocit, že si nemohou dovolit advokáta a přijde jim to jako složitá cesta.

The post Komu patří Česko: Chtěli zachránit svůj dům, stejně o něj přišli. Družstvo využilo lidi ve finanční nouzi appeared first on investigace.cz.

Se sociologem Danielem Prokopem o tom, že lidé vydávají čím dál větší část svého příjmu na bydlení. Příspěvek na bydlení by podle něj měl víc zohledňovat reálný nájem v místě. A také to zda jsou lidé chudší nebo bohatší, kolik jím po zaplacení bytu zbyde. Z bytu použitelných k nájmu by se měla bez ohledu na to, zda jsou pronajaté nebo ne, odvádět daň z příjmů, přičemž za příjem by se považovala cena obvyklá v lokalitě. Platíme za bydlení víc, než bychom měli? Jak by se měla změnit daň z nemovitosti? A vystěhuje se Praha na venkov?

Rozhovor Hany Čápové se sociologem Danielem Prokopem. Dostupný na všech podcastových platformách.

The post Podcast ODPOSLECH: Proč si lidé nemohou dovolit vlastní bydlení – rozhovor appeared first on investigace.cz.

„Vlastnické bydlení je u nás nejméně dostupné za celou dobu, co se dostupnost sleduje,“ říká Martin Lux ze Sociologického ústavu AV ČR. Podle něj za to mohou i spekulativní nákupy bytů a pomohla by daň z prázdných bytů, která by mohla být i dvacetkrát vyšší než současná daň z nemovitosti. Martin Lux byl vždy angažovaný sociolog, v minulosti argumentoval, proč zrušit postkomunistický regulovaný nájem. S kolegy teď založil platformu NájemPlus, jež má pomoci zlepšit pověst nájemního bydlení.

Problém celé mé generace

Víc než dvacet let se věnujete socioekonomii bydlení. Co vás k tomuto oboru vlastně přivedlo?

V Sociologickém ústavu AV ČR jsem od roku 2000 a tehdy jsme se tomuto tématu věnovali dva, já a kolega Petr Sunega (dodnes spolu sedí v jedné kanceláři, pozn. red.). Celé oddělení vzniklo až mnohem později. K zájmu o bydlení nás přivedlo to, co většinu naší generace, která dospěla v 90. letech – jeho nedostupnost. Mladí lidé tehdy problém se sháněním bydlení často řešili, povídali si o něm. Některé to třeba motivovalo k založení developerských firem.

Chtěl jste být developer?

S Petrem jsme se na takové věci necítili, místo toho jsme si řekli, že tuto problematiku budeme studovat a snažit se zlepšit podmínky tak, aby nabídka byla širší a bydlení dostupnější.

Takže vás k zájmu o bydlení přivedla skutečnost, že jste sám sháněl byt?

Byl to problém celé mé generace, i já jsem mu čelil. Starý administrativní systém, který fungoval za komunismu, kdy se člověk zapsal na nějakou čekací listinu a čekal, až mu bude přidělený státní byt, už nefungoval a ten nový tržní se ještě nevytvořil. Tržní nájem sice existoval, ale dal se uplatnit jen na uvolněné byty, a většina bytů byla nadále pronajímána v režimu regulovaného nájmu. Kvůli tomu bylo tržní nájemné vysoké, násobně vyšší než regulované. Navíc v tržním sektoru prakticky neexistovaly nájemní smlouvy, byla to šedá ekonomika. A koupit byt nebo dům bylo pro běžnou mladou rodinu nemožné, hypotéky teprve začínaly a byly vysoko úročené, vlastnické bydlení bez výrazné pomoci rodičů bylo pro většinu mých vrstevníků nereálné.

Jak jste to vyřešil?

Nejdřív jsme s manželkou bydleli v takových podivných nájmech. Postupně se situace zlepšovala, vzniklo stavební spoření, úvěry z něj měly nižší úrok, proto jsme si mohli pořídit vlastní bydlení. Roli sehrála i výpomoc rodiny.

Co byl podivný nájem?

Bydlíte v bytě, který není ani zkolaudovaný k bydlení, platíte nehorázně vysoké tržní nájemné a nemáte k tomu bytu ani nájemní smlouvu.

Mluvil jste o tom, že za komunismu fungoval systém pořadníků na byty. Pamatuji si, že státní byt se přiděloval dekretem a s těmito dekrety se obchodovalo, prodávaly se a takto se přepouštěly nájmy. Takže ten systém moc nefungoval?

Starým systémem jsem myslel dobu, kdy se stavěla velká sídliště na okrajích měst. S dekrety, které fungovaly jako náhražka nájemní smlouvy, se kšeftovalo, a to i v 90. letech. Bylo to nezákonné, ale dělo se to běžně. Černý trh s byty byl společností vnímán jako přijatelná věc. Protože se i v 90. letech zachovala regulace nájemného a vysoká ochrana těch, kdo dekrety měli, získaly vysoko na ceně. Mnohdy mezi cenou bytu do osobního vlastnictví a cenou dekretu nebyl velký rozdíl. Ti, kdo si ho koupili, později čelili deregulaci nájmu a nevím, jestli na tom nakonec neprodělali.

Kdy vlastně skončily dvě úrovně nájmu neboli situace, kdy někteří platili nízké regulované nájemné a jiní vysoké tržní?

Deregulace byla ukončena v roce 2012, ale regulovaný nájem se od roku 2006 postupně zvyšoval, aby se obě hladiny sblížily. Třeba v Praze byl původně regulovaný nájem třikrát až pětkrát nižší než tržní. Přitom za nízkou cenu bydleli nejen ti, kdo to potřebovali, ale velmi často i bohatí lidé.

Přečtěte si

Komu patří Česko

S kolegou Petrem Sunegou jste před lety usilovali o to, aby situace, kdy jedni platí nízké nájemné a druzí násobně vyšší, skončila.

Ukázali jsme, že z regulace měli největší zisk příjmově nejsilnější české domácnosti, z rozdílu mezi regulovanou a tržní cenou si nejvíce odnášeli ti nejbohatší. Regulace byla vlastně asociální. Dávala by smysl, pokud by pomáhala chudým, ale ve skutečnosti společenské nerovnosti ještě zvětšovala. Naše zjištění jsme zveřejnili v tehdy každoroční publikaci Sociologického ústavu Standardy bydlení a myslím, že to pomohlo ke zrušení regulace.

Čím to, že regulace nerovnosti zvyšovala?

Vznikla v době komunismu, kdy se byty přidělovaly všem. Lidé pak po roce 1990 měli různé kariéry, byli třeba úspěšní v podnikání, ale dál zůstávali v těch regulovaných bytech. K těm nejlepším bytům se navíc v době komunismu dostávali ti, kdo byli k režimu nejvíce loajální. Stejní lidé pak byli v 90. letech často i velmi úspěšní v byznysu a dalších oblastech. Největší zisk z regulace mimo to měli nájemníci velkých bytů v největších městech, zejména v Praze, a v nich mnohdy bydleli právě ti, kdo měli vyšší příjmy. Za komunismu nebyly rozdíly v příjmech velké, v 90. letech ale narostly a komunistická regulace tak neodpovídala měnící se realitě a začala být asociální.

Takže regulace nájmů se zrušila díky vaší publikaci?

To rozhodně ne, ale byl to jeden z argumentů, proč s regulací nájemného skončit. O deregulaci se rozhodlo v roce 2006, překvapivě za levicové vlády premiéra Jiřího Paroubka. U Evropského soudu pro lidská práva tehdy polský stát prohrál spor s jednou majitelkou restituovaného domu ve Gdyni. Soud rozhodl, že polský stát nízkým regulovaným nájmem, který nestačí ani na údržbu nemovitosti, porušuje práva majitelky. Polsku pak nařídil, aby situaci napravilo, stát měl majitelce také zaplatit odškodné. Zmíněný případ byl precedent a ve Štrasburku tenkrát ležela žaloba českých majitelů, kteří od českého státu také žádali odškodnění. Polský případ měl mediální ohlas, regulované nájemné bylo téma, souviselo s šedou ekonomikou a kšeftováním s dekrety. Novináři psali i o případech, kdy majitelé v zájmu nastavení tržního nájemného používali nelegální praktiky, jak nájemníky vystěhovat, vypnuli elektřinu, přívod vody. Jakmile byl totiž byt prázdný, mohli novému nájemníkovi dát tržní nájem.

Politici se zalekli, že bude stát platit odškodné jako v Polsku, proto se rychle našla politická vůle tuto situaci změnit. Urychleně vznikl deregulační zákon, na kterém jsme se částečně podíleli: připravovali jsme metodiku, jak postupně zvýšit nájemné na jakousi normální tržní úroveň. Postupné zvyšování regulovaného nájemného poté trvalo do roku 2012.

Česká specialita – nájmy na rok

Na druhou stranu, nějakou regulaci nájmů má řada zemí. Jak jinak pomoci tomu, aby nájemní bydlení bylo dostupné?

Jsou regulace dvojího typu, první a druhé generace. První je konzervativní, stát řekne, tohle je maximum, přes které jít nesmíte. Tyto formy regulace, jako byla i ta naše do roku 2012, se uplatňovaly v poválečném období, kdy byl velký nedostatek bytů. V 60. letech se od nich na Západě upouštělo jako od příliš rigidních, omezujících vývoj trhu, a byly nahrazovány regulací druhé generace. Tu známe třeba z Německa. Myslím, že tam velmi dobře funguje a přispívá k tomu, že v nájemním bydlení žije velká část Němců. Spočívá v tom, že pronajímatel nemůže žádat vyšší než takzvané místně obvyklé nájemné. To se určuje z mapy nájemného nově uzavřených nájemních smluv. Jde o to, aby pronajímatel nemohl zneužít faktu, že už u něj dlouhodobě bydlíte a nechcete se stěhovat, a žádá po vás víc, než kolik by mohl žádat po novém nájemníkovi. Tato forma regulace se podílí na tom, že nájemní bydlení je alternativou k vlastnímu bydlení.

Existuje u nás nějaká regulace nájemného?

Je podobná jako v Německu, taky používá místně obvyklé nájemné. Mohla by fungovat, pokud by se u nás stejně jako v Německu uzavíraly dlouhodobé nájemní smlouvy. Což se však většinou neděje, uzavírají se smlouvy na jeden rok. To je zásadní rozdíl oproti Německu, kde se na několik výjimek mohou uzavírat jen smlouvy na dobu neurčitou. Nájemník je tím chráněný, výpověď může dostat jen z důvodů uvedených v zákoně.

Jaký je v tomto směru rozdíl mezi smlouvou na neurčito a na rok?

Regulace se v Česku stejně jako v Německu týká probíhajících smluv. Uvedu příklad: kdybych měl smlouvu na pět let a pronajímatel mi chtěl zvednout nájem už druhý rok, může jít maximálně do výše místně obvyklého nájemného. Ale po pěti letech si může dělat, co chce, u nových nájemních smluv není omezeno, jaké nastaví nájemné. Pronajímatel jej může zvýšit třeba na pětinásobek. V Česku se zpravidla uzavírají smlouvy na rok, pro nájemníky to znamená velkou nejistotu, neví, zda s nimi majitel za rok znovu uzavře smlouvu a jak vysoký nájem bude v dalším roce požadovat.

Proč nekopírujeme německou praxi, kde se smlouvy mohou uzavírat jen na dobu neurčitou?

U nás to v této chvíli možné není, protože vystěhování nájemníka v případě oprávněné výpovědi trvá déle než rok. Mám tím namysli vystěhování například v případě, kdy nájemník neplatí nájemné. V Německu nebo v Holandsku je to naopak otázka několika měsíců. Teprve až se urychlí tento proces, je možné přemýšlet i o legislativní úpravě délky nájemních smluv.

Investiční nákupy zvyšují ceny

Jak si stojí česká rodina ve srovnání s německou ohledně výše nájmu v porovnání s příjmy?

Takové srovnání nemám. Data o cenách bytů se shánějí poměrně jednoduše, u nájemného je to problém. Vychází se z inzerátů, z toho, za kolik se inzerované byty nabízejí k pronájmu, nikoli z toho, jaký nájem lidé reálně platí. Informace získáváme od brněnského Institutu regionálních informací, prodávají nám je a nemůžeme je šířit dál. Většina těchto výpočtů také nepracuje s příjmy domácností, protože statistiky o nich jsou k dispozici s velkým zpožděním. Namísto toho se pracuje se mzdami, které jsou sice k dispozici rychle, ale nezahrnují příjmy z podnikání a jiné příjmy.

Přečtěte si

Komu patří Česko: Zedníkovy majetky v Mostě. Nákup bytů jako způsob, jak si vydělat?

Pletu se, když si myslím, že nájem ukrajuje z rozpočtu české rodiny víc než třeba v Německu?

Nevím, u nájemního bydlení to nedokážu říct, nebylo by to přesné. Pokud jde ale o dostupnost vlastnického bydlení, tady skutečně patříme k zemím s relativně vysokým poměrem takzvaného „price to income“. To číslo říká, kolikanásobek průměrné roční mzdy by bylo zapotřebí ke koupi průměrného bytu. Kolem roku 2002 byl v Česku na koupi bytu potřeba 3,8násobek průměrné roční mzdy, kolem roku 2008 se ceny bytů vyšplhaly na zhruba 5násobek roční mzdy, kolem roku 2015 pak přišel pokles na 3,7násobek, ale v roce 2022 jsme se dostali na více než 6násobek. Vlastnické bydlení tak bylo v roce 2022 nejméně dostupné za celou dobu, co dostupnost bydlení sledujeme.

Co se stalo, prodávající chtějí moc peněz?

To by nestačilo, trh má dvě stránky, nabídku a poptávku. Když bude bydlení moc drahé, lidé ho nekoupí. Nejen u nás, ale i ve světě se poukazuje na to, že roste podíl investičních nákupů. Byty už neslouží jen k tomu, abychom v nich bydleli, měli domov, ale jsou stále více investičním aktivem, na němž chceme vydělávat. Investiční nákupy přispívají k tomu, že jsou ceny bytů tak vysoké. Druhé vysvětlení, které platí především v postkomunistických zemích, ale také třeba ve Španělsku nebo v Irsku, je, že lidé jsou hodně orientovaní na vlastní bydlení, existuje velmi silná společenská norma vlastnit bydlení za každou cenu. Lidé proto nakupují i ve chvíli, kdy to není úplně rozumné, jako třeba nyní. Kdyby v těchto zemích více lidí žilo v nájmu, pomohlo by to cenové výkyvy snížit.

Co jsou investiční nákupy? Někdo koupí víc bytů a pronajímá je?

Klidně jen jeden. Jde o byt, který nepoužívám pro vlastní bydlení, ale jako investici. Nechávám ho prázdný a mám prospěch jen z toho, že jeho cena každý rok stoupne. Nebo ho pronajmu a mám výnosy dva, ze zvyšování ceny a z toho, že dostávám nájem.

Takže jako v případě postkomunistické regulace nájmů doplácejí znovu ti chudší na bohaté? Ti, kteří mají peníze, nakupují investiční byty, a ti, kdo v nich chtějí jen bydlet, kvůli tomu platí víc?

Takhle se to úplně říci nedá, to by byl až ideologický závěr. Jisté však je, že investiční nákupy z posledních let přispěly k tomu, že ceny narostly do takové výše, jakou máme dnes. Pokud investoři kupují zlato, mladým lidem to může být jedno. Pokud ale kupují byty, snižuje to mladým šanci stát se jednou vlastníky svého bydlení.

Kdo jsou velcí investoři?

Když mluvíme o investičních nákupech u nás, většinou myslíme drobné investory. Spousta takzvaných husákových dětí z mé generace dosáhla určitých úspor a nevědí, co s nimi. Cihly jsou u nás brány jako velmi výnosná investice, takže nakoupili právě je. K velkým investorům pak patří třeba švédská společnost Heimstaden, ta má nějakých 43 000 bytů, které kdysi vlastnila OKD. A rovněž česká firma Czech Property Investments, ta vlastní asi 12 000 bytů především na severu Čech, například v Litvínově. Velcí investoři stojí o celé domy nebo alespoň patra domů. Takto se byty daly získat během privatizace, ale dnes jsou k dispozici jen v nové výstavbě, protože vlastnictví bytů ve starších domech je u nás roztříštěné.

Státní voucher na nový byt

Významným milníkem na českém trhu s byty byla nejen deregulace nájemného, ale také privatizace. Jak v Česku probíhala a lišila se něčím od jiných zemí?

Probíhala hned od počátku 90. let, nejdříve se privatizovaly celé domy do rukou společností s ručením omezeným nebo družstev, které nájemníci museli založit. Někdy v polovině devadesátých let vznikla důležitá legislativa, jež umožnila rozdělit dům na jednotlivé byty a privatizovat je samostatně. Spolu s Polskem jsme ale byli mezi postkomunistickými zeměmi výjimkou – všude jinde se privatizovalo na základě zákona, který stanovil, že všichni nájemníci mají právo si byty koupit za zákonem centrálně stanovených podmínek. Ceny byly stanoveny plošně a byly extrémně nízké, někde se byty dokonce předávaly zdarma, nájemníci zaplatili jen poplatky za zápis do katastru. Proto tam privatizace proběhla lusknutím prstu, během jednoho roku nebo dvou let bylo vymalováno, všechno se rozdalo. U nás a v Polsku nájemníci nedostali ze zákona toto automatické právo na koupi a privatizace se nechala na rozhodnutí jednotlivých obcí, na které stát byty převedl. Bylo na nich, zda, kdy a za jakou cenu je budou prodávat.

Proč to u nás neproběhlo podobně?

Nelze jednoznačně říct, proč jsme my a Poláci představovali jediné dvě výjimky a neproběhla u nás privatizace formou „right to buy“, práva na koupi, inspirovaná politikou britské premiérky Margaret Thatcher z 80. let. Teorií je víc, jednou z nich je, že u nás se poměrně hodně bytů restituovalo a navrácení majetku proběhlo před privatizací domů a bytů. Na počátku 90. let se majitelům vrátilo 6 až 7 % bytového fondu, což je rozhodně nejvíc ze všech postkomunistických zemí. Možná bylo těžké tehdy říct, že nájemníci v restituovaných bytech nedostanou nic, zatímco ostatní získají byt do vlastnictví prakticky zadarmo. Třeba v Estonsku také proběhly celkem masivní restituce, vrátila se asi 3 % bytového fondu, ale stát pak formou zákona slíbil, že ti, kdo nemohli zvýhodněné privatizace využít, dostanou přednost při přidělování obecních bytů a můžou využít své privatizační kupóny na jejich koupi. Dlouhá léta se to tam řešilo, protože vše, co se nově postavilo s veřejnou podporou, se přednostně rozdělovalo mezi domácnosti z restituovaných domů.

U nás se zase řešily nerovné podmínky privatizace.

Ano, obce privatizovaly za různé ceny, v různých obdobích, některé hodně, některé skoro vůbec. Probíhalo to chaoticky, rozhodovala náhoda. Třeba na Praze 1 proběhla rozsáhlá privatizace za poměrně nízké ceny, sousední Praha 2 privatizovala daleko méně a za mnohem vyšší ceny. Stačilo bydlet o ulici dál a nájemníci měli úplně jiné podmínky.

Bylo to spravedlivé?

To je těžké posoudit, nemáme data, abychom mohli říct, kdo a kolik na privatizaci vydělal. Nevíme, zda to pomohlo snížit nerovnosti nebo je to naopak zvětšilo.

Kolik bytů zbylo po privatizaci obcím?

V roce 1991 tvořily obecní byty skoro 40 % bytového fondu, v roce 2011 jich bylo 8 % a podle posledního sčítání lidu z roku 2021 jich byla necelá 4 %.

Přečtěte si

Komu patří Česko: Družstevní Rybafert na severu

Jak si v tomto ohledu stojíme ve srovnání s jinými zeměmi?

Dlouhou dobu jsme měli vyšší podíl obecního bydlení než ostatní postkomunistické země, teď jsme na tom zhruba stejně. Naopak například ve Vídni je hodně obecních a sociálních bytů. V režimu dostupného nájemního bydlení je tam více než polovina bytů. V Nizozemsku tvoří sociální bydlení asi třetinu bytového fondu. V Německu je většina nájemních bytů v soukromém nájmu, asi 40 %, v obecních bytech naopak bydlí relativně málo domácností. Ve Francii bydlí v nájmu také asi 40 % domácností, polovinu z toho tvoří soukromý nájem a polovinu sociální. Čím více se posouváme na východ, tím nižší je podíl nájemního bydlení. U nás mají obce, jak už bylo řečeno, asi 4 % bytů, kolem 20 % bytů je v soukromém nájmu – 15 % s placením nájemného a 5 % v bezplatném užívání. Pokud by jistoty v soukromém nájmu byly srovnatelné s Německem, myslím, že bychom mohli zaregistrovat i určitou změnu preferencí – ne všechny domácnosti by chtěly jít do vlastního a víc by se jich rozhodlo žít celý život v nájmu.

Proč bych zůstávala v nájmu, kdybych si mohla dovolit vlastní bydlení?

Protože nebudete dávat peníze do mrtvých cihel, ale budete je moci investovat do něčeho jiného, co vás víc baví a přinese vám nakonec třeba i větší zisk. Když se podíváte na posledních deset let, byty a domy vypadají jako skvělá investice. Ale když se podíváte na delší dobu, zas tak skvělé to není. Například v Irsku klesly ceny bytů po roce 2008 na polovinu a dodnes na původní úroveň nevyšplhaly.

Mluvili jsme o tom, že privatizace obecních bytů neproběhla centrálně. Naopak pro privatizaci družstevních bytů jsme ale centrální pravidla měli.

Ano, Klausova vláda v roce 1995 rozhodla, že družstevní byty se budou privatizovat centrálně formou takzvaného transformačního zákona. Družstva musela každému členovi družstva, který o to stál, vyhovět a převést do jeho vlastnictví byt zdarma, pokud splatil zbytek úvěru spojeného s výstavbou domu. Počet družstevních bytů u nás poklesl z nějakých 20 % bytového fondu na dnešní zhruba 3 %.

Kdo může za to, že se nestaví

Proč se u nás staví tak málo nových bytů a jejich ceny jsou vysoké?

Právě nedostatečná nabídka bytů je jednou z příčin vysokých cen. Ceny jsou vysoké, a přesto nová bytová výstavba reaguje poměrně pomalu. Je poznamenaná výrazným selháním tržních mechanismů a myslím, že se toto téma začne konečně otevírat. V roce 2007, kdy byla podobná situace jako dnes a ceny bytů za jeden rok vyletěly o 30 %, jsme na toto téma dělali studii. Pozvali jsme ke kulatému stolu developery, stavební firmy, výrobce stavebních materiálů. Měli říct, kdo může za to, že se nestaví, že jsou nedostatky, že ceny prudce letí vzhůru. Upozornili jsme je, že se rozhovor nahrává. Přesto jsme se dozvěděli zajímavé věci, asi to brali tak, že nějací sociologové pány z velkého byznysu neohrozí.

Co jste z té debaty zjistili?

Bylo to v době, kdy se na cihly čekaly fronty a lidé se přetahovali o izolační vatu. Z rozhovoru bylo třeba krásně vidět, jak si výrobci některých stavebních materiálů velmi dobře uvědomují svou tržní sílu – že mají možnost zavřít sklady a otevřít je, až ceny budou na trojnásobku. Například ve výrobě izolační vaty tehdy existoval oligopol na evropské úrovni, značek bylo víc, ale velkých výrobců jen pět. Ani velkých stavebních firem, které jsou schopné stavět miliardové zakázky, není v Česku mnoho. Jejich zástupci potvrdili, že si vzájemně volají, probírají, kdo z nich jde do tendru pro toho a toho developera. To se nesmí, je to protizákonné. Z výpovědí, které jsme získali u kulatého stolu, bylo vidět, jak trh s novou výstavbou skutečně vypadá, co skrývá. Předali jsme materiál Ministerstvu pro místní rozvoj a to ho předalo antimonopolnímu úřadu. Naše zdroje jsme kryli, nemohli jsme prozradit, kdo se kulatého stolu zúčastnil. I proto se nakonec nic nedělo.

Další problém je, že developeři jsou významnými vlastníky pozemků, mohou dělat strategická rozhodnutí, zachovat si vysoké zisky i při malé bytové výstavbě. O monopolu vlastnictví pozemků na centrální úrovni se mluvit nedá, ale existují lokální monopoly na úrovni jednotlivých obcí. V menších obcích pak volné pozemky, které jsou v územním plánu určené k výstavbě, patří několika bývalým sedláckým rodinám, které je restituovaly a k výstavbě je logicky uvolňují postupně a pomalu.

Byl o vaše zjištění, kdo může za to, že se staví tak málo, zájem?

Tehdy to média moc nezajímalo. Dnes by to bylo asi zajímavější, mluví se o selhání trhu v jiných oblastech, třeba o oligopolních strukturách na trhu s potravinami.

Co dělat pro to, aby volných bytů bylo víc?

Výstavba trvá dlouho, a zejména ve chvíli, kdy polovinu bytů skoupí investoři, se poptávka po vlastním bydlení uspokojuje těžko. Centrální banka může usměrňovat poskytování hypoték a dělá to. Stát by pak měl aktivněji používat daňové nástroje. Dlouhodobě se mluví o výrazném zvýšení daně z nemovitosti.

Vláda Petra Fialy plánuje zvýšení daně z nemovitosti na dvojnásobek. Pomůže to?

Trhu s byty by výrazně pomohlo, kdyby se zdanily ty, které jsou prázdné. Neobydlených bytů, využívaných možná k rekreaci, možná pronajímaných přes Airbnb, každopádně takových, kde nikdo trvale nebydlí, je v Česku asi 860 tisíc. To je obrovské množství, daň u některých z těchto bytů by se mohla zvýšit na deseti i dvacetinásobek. Naopak u trvale obydlených bytů, kde žije vlastník nebo nájemník dlouhodobě, by daň mohla zůstat stejná jako dnes.

Jak zjistit, že byt není trvale obydlený? Piráti na pražském magistrátu například navrhovali, že by kontrolovali spotřebu elektřiny na elektroměrech. Sklidili kritiku nejen za kontroly, ale i za to, že daň z takových nemovitostí chtěli zvýšit.

Možná s tím přišli moc brzy, bylo jim vyčítáno, že chtějí zvyšovat daně lidem, kteří si nemovitost pořídili z už jednou zdaněných peněz. Dneska se úhel pohledu mění, vyšší daň z nemovitosti už není tabu a mluví se o tom, že spekulativní nákupy a držení prázdných bytů je určitým zlem. Existuje spousta zemí, kde mají daně na prázdné byty. Například v kanadském Vancouveru je na úrovni tří procent hodnoty nemovitosti ročně, razantní daň tam vrátila zpátky na trh hodně spekulativně držených bytů. Jak zjišťovat, zda je byt prázdný, bych nechal na obcích, jde o obecní daň, ať si ji hlídají obce. Kontrolovat elektroměr je jedna z cest. My jsme kdysi navrhovali, aby byl za prázdný byt považován ten, kde není nikdo trvale hlášený.

Nedávno jste spolu s kolegy ze Sociologického ústavu založil platformu NájemPlus. Co je jejím cílem?

Jednou z podmínek zvýšení popularity nájemního bydlení je, aby se u nás uzavíraly dlouhodobé nájemní smlouvy. Snažíme se tomu naším projektem pomoci. Umožňujeme pronajímatelům, kteří nabídnou dlouhodobější smlouvy nebo i krátkodobé, ale s opcí na automatické prodlužování smlouvy, když nájemník neporuší pravidla, aby mohli přes webové stránky NájemPlus inzerovat zdarma.

Máte hodně inzerentů?

Zatím na trhu nájemního bydlení převládá poptávka nad nabídkou a majitelé nemají důvod, proč měnit své strategie. Když inzerují přes nás, berou na sebe závazek, že budou dodržovat etický kodex, mimo jiné právě v podobě uzavírání dlouhodobějších smluv. Máme jich už ale několik, kteří souhlasili. Doufáme, že k nim velmi brzy přibude například i společnost Heimstaden. Budeme oslovovat střední a velké pronajímatele, věřím, že za rok za dva by přes nás mohli inzerovat stovky z nich. Doufáme, že platforma ukáže, že i u nás může nájemní bydlení fungovat v západním standardu.

The post Investiční byty a smlouvy na rok: Rozhovor se sociologem Martinem Luxem o nejmenší dostupnosti vlastnického bydlení v historii appeared first on investigace.cz.